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주택시장은 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 따라 움직인다. 중장기 주택 수요에 맞는 주택 공급은 주택시장 안정을 위해 매우 필요한 요소이다. 다만 주택은 가계 자산의 중요한 부분을 차지하고 유한한 재화로써 주택시장은 기대심리에 따라 크게 움직이는 경향이 강하다. 현재 경제는 저성장하고 있으나 저금리에 풍부한 유동성과 안정된 물가 상황 속에서 가구의 실질 구매력이 증가하였고 주택은 고가의 위험자산이지만 시장 내 기대심리가 증가하면서 주택가격은 최근까지 불안한 양상을 보였다고 여겨진다. 중장기 주택시장 안정을 위해서는 무엇보다 실수요자 중심의 시장질서 확립, 지속적이고 안정적인 주택 공급 기반 마련, 부동산시장 투명성 강화와 소비자 보호 등이 중요하다.

실수요자 중심의
시장질서 확립

최근 정부의 여러 대책으로 인해 주택시장 내 기대심리는 점차 약화되는 측면이 있으나 여전히 저금리와 풍부한 유동성은 주택시장 불안요인으로 잠재되어 있다. 최근까지 우리나라 주택가격은 불안한 양상을 보였는데 매우 심각한 코로나19 위기를 겪고 있는 다른 나라에서도 주택가격 상승에 대한 우려가 증대하고 있는 상황이다. Union Bank of Switzerland(UBS)는 글로벌 버블지수에서 독일과 캐나다, 프랑스 주요 도시의 버블위험을 경고한 바 있다. 한편 브렉시트와 코로나19로 인한 봉쇄조치(Lockdown) 등으로 상대적으로 안정세를 보여 왔던 영국도 2020년 경제성장률이 9.9% 큰 하락이 예상되는 가운데 집값은 8.5%(England) 상승하였다. 이러한 집값 상승은 봉쇄조치가 일시적으로 해제된 불과 5~6개월 사이에 이루어졌다는 점에서 현지에서 심각하게 받아들여지고 있다. 그리고 호주의 경우 많은 기관에서 코로나19와 외국인 투자 감소로 주택가격의 큰 하락을 예상하였지만 예상과 달리 2020년에 다시 주택가격이 상승하였고 향후에도 저금리와 이주수요 증가 등으로 주택가격 불안 양상이 지속될 것이라는 우려가 증대하고 있다.

해외 국가들의 수요 및 공급, 주택정책이 상이하기 때문에 평면적으로 비교하기는 어렵지만 세계적으로 저금리와 풍부한 유동성은 주택시장 불안의 공통적인 잠재요인이 되고 있다. 우리나라에서 주택도 주식과 마찬가지로 위험자산이지만 상대적으로 안전하다고 생각하는 믿음이 있고 다른 나라에 비해 위험회피도가 낮은 투자적 성향이 강해 풍부한 유동성이 다른 나라에 비하여 주택가격 상승에 더 큰 요인으로 작용하고 있다. 기존 연구에서 분석한 결과에 따르면 우리나라 국민의 위험회피도는 다른 나라에 비해 낮아 적극적 투자 성향이 강한데 전통적으로 내 집을 마련해야 한다는 욕구가 높고 한동안 수익률이 높고 변동성이 작았던 주택 자산을 상대적으로 안전하다고 믿는 경향이 강해 주택에 대한 투자가 증대한 것으로 이해할 수 있다.

그런데 이러한 투자성향은 투기적 수요를 자극하여 이를 통한 주택가격 급등의 피해는 상대적으로 신중한 실수요자가 고스란히 떠안을 수밖에 없다. 실수요와 투자수요를 명확하게 분리하는 것은 어렵지만 더욱이 우리나라와 같이 적극적 투자성향이 강한 나라에서는 실수요자 중심의 시장질서를 확립하는 것이 주택시장을 안정시키는데 매우 중요한 요소이다. 즉 거주 목적 동기가 강한 장기거주 수요를 실수요로 볼 수 있고, 이들 수요에 대해서는 주택에 드는 각종 비용을 줄이는 대신, 단기매매나 추가적으로 주택을 구매하여 자본이득만을 추구하는 수요에 대해서는 세금 및 금융규제 등을 통해 투자수익률을 줄여 주택에 대한 공격적인 투자를 방지하는 것이 실수요자 중심의 시장질서를 조성하는 유효한 정책수단이 될 수 있다. 이는 상당부분 정부의 정책에 반영되어 있지만 주택거래에 대한 탈법적인 요소가 없는지 등을 엄밀하게 살펴보면서 주택시장 내 심리적 균형이 유지될 수 있도록 하는 것이 매우 필요하다.

<그림 1> USB 글로벌 버블지수(2020년)

주석 : USB 글로벌 부동산 버블지수는 주택시장을 대표하는 5가지 변수(가구소득대비주택가격(Price-to-Rent), GDP 대비 모기지 비중 변화(Change in Mortgage-to-GDP ratio),GDP 대비 건설 비중 변화(Change in construction-to-GDP ratio), 지방 대비 도시 주택 상대가격 지표(relative price-city-to country indicator)를 가중평균해서 산출하며, 이때 가중치는 OECD에서 권장하는 요인분석을 사용하여 결정함.
출처 : USB(https://www.usb.com/global/en/wealth-management/chief-investment-office/life-goals-real-estate-bubble-index.html, 2021년 1월 5일 검색).

안정적인 주택 공급 기반의 마련

주택시장은 불과 몇 년 전만 해도 주택 공급과잉 논란이 일었으나 최근에는 주택 공급부족 논란이 제기되고 있다. 2015년, 2016년, 2017년에 주택인허가실적이 각각 77만 호, 73만 호, 65만 호를 기록하여 공급과잉 논란이 일었으나 불과 1~2년 이후인 2018년, 2019년에 각각 55만 호, 49만 호로 크게 낮은 수준이 아님에도 불구하고 주택 공급부족 논란이 일었다.

이는 주택의 지역성, 이질성으로 인해 주택시장의 세분화에 따른 주택 수요 선호체계의 변화 등에 기인하는 측면도 있다. 인구 및 가구 증가율 둔화는 신규주택 수요를 감소시키는 요인으로 볼 수 있으나, 은퇴세대는 중요한 자산인 주택의 수요를 그대로 유지하고 젊은 층은 과거 세대에 비해 삶의 질을 중시하면서 양질의 주택 수요를 찾는 코호트 효과가 발현되어 신규주택에 대한 수요가 줄어들지 않고 유지 또는 증가하는 현상이 나타난 것으로 이해된다. 특히 아파트의 효율성과 편리성이 강조되고 다양한 기술이 아파트와 결합되면서 나타난 아파트 선호현상도 주택수급 문제에 영향을 주고 있다.

이러한 상황에서 아파트를 중심으로 한 주택 공급에는 시간이 걸리기 때문에 주택 공급 부족에 대한 불안감이 확산되었고 이 불안감은 주택시장 붐을 형성하는 직접적 원인이 되었다고 본다. 해외 논문에서도 주택가격의 붐은 주택 공급에 대한 부정적 뉴스에 의해 형성될 수 있고 특히 주택 공급의 탄력성이 낮은 상황이라면 주택가격의 붐 현상이 길어질 수 있다고 밝힌 바 있다.

주택 공급의 변동성을 줄여 안정적으로 주택시장이 유지되기 위해서는 주택 공급 부족에 대한 불안감이 형성되지 않도록 지속적으로 주택 공급 기반을 마련하는 것이 필요하다. 특히 우리나라와 같이 건설하는데 시간이 많이 소요되는 아파트 위주의 시장에서 중장기 주택 공급계획의 수립은 더욱 중요하다고 볼 수 있다. 계량 분석결과 주택시장 변동성을 평균 이하로 줄일 수 있는 주택 공급량은 약 40만 호, 최소화하는 주택 공급량은 56만 호로 나타났다. 중장기 주택 수요는 약 40만 호 내외이나 앞서 언급한 주택 수요 선호 체계, 추가적인 정책적 소요, 도심 내 공급을 통한 멸실 증가 등을 감안하여 당분간 연간 45~50만 호 이상의 주택 공급을 유지하는 것이 필요하다고 생각된다. 그리고 택지의 경우 확보부터 조성까지 상당히 긴 시간이 소요되므로 정기적으로 최대 향후 5~10년 중장기 주택용지소요량을 파악하여 기(旣)확보량과 비교하면서 필요할 경우 선제적으로 추가 확보하는 체계를 갖추는 것이 필요하다.

안정적 주택 공급 기반을 마련하되 이때 부담가능한 주택(Affordable Housing)을 공급하는 것이 매우 중요하다. 주택가격이 높은 해외 주요 도시들에서도 부담가능한 주택을 공급하는 것을 매우 중요한 정책과제로 인지하고 있다. 과거 임대주택에만 적용해온 이러한 개념은 자가에까지 확장되고 있으며 수혜계층도 저소득층에서 중산층까지 더욱 넓혀지고 있는 추세이다. 주택의 안정적 기반을 마련하되 부담능력을 고려한 지역별 주택 수요를 분석하여 이를 달성하기 위한 다양한 전략 마련이 필요하다.

부동산시장 투명성 강화와
소비자 보호

공급 측면과 함께 부동산 시장 안정화를 위해서는 다음과 같은 정책들이 함께 수행되어야 한다.

첫째로 부동산 거래의 투명성과 소비자 보호를 강화하는 정책이다. 다행히 현재 각종 부동산 관련 정보가 활발하게 유통되면서 부동산 시장 정보의 비대칭성이 해소되는 추세이다. 앞으로 오프라인 중심의 산업 내 관행도 신기술과 접목하면서 디지털 전환(Digital Transformation)이 예상되며 이에 따라 온라인을 중심으로 관련 정보도 더욱 빠르게 공유되고 확산될 것으로 보인다. 다만 주택은 가계 자산의 중요한 부분을 차지하고 있으며 거래 금액이 커 사고가 발생할 경우 소비자가 입는 피해가 매우 크기 때문에 소비자 선택에 영향을 주는 부동산 정보에 대한 신뢰성 강화를 위한 노력이 선행되어야 한다. 앞으로 소비자 피해를 선제적으로 예방하기 위한 모니터링 시스템을 구축하고 관련 업계에서 사후적인 피해보상체계를 마련토록 해야 하며 무엇보다 시장 내 정보제공자들이 자정노력을 기울일 수 있도록 유도하는 다양한 장치를 마련하는 것이 필요하다.

둘째로 데이터의 구축을 통해 임차인에게 유용한 데이터를 제공하는 것이다. 현재 매매거래의 실거래가 데이터와 더불어 전월세신고제 시행으로 임대차 시장 관련 데이터가 지속적으로 축적될 것으로 예상된다. 앞으로 이러한 축적된 데이터를 이용하여 다양한 정책활동 수행이 가능해질 것으로 판단된다. 기존 확정일자 중심의 임대차계약 데이터는 사회진입계층이나 저소득층이 많이 거주하는 완전월세 형태의 주거실태를 파악하는데 한계가 있었다. 앞으로 축적될 데이터를 통해 임대차시장의 정확한 실태 파악이 가능해짐으로써 임차가구의 주거비 절감을 위한 다양한 정책프로그램을 발굴하거나 기존 프로그램의 실효성 제고 등에 활용이 가능해질 것으로 보인다. 그리고 외국에서는 임대차시장과 관련된 주택상태, 임대료 정보, 임대인 정보 등을 조회할 수 있는 시스템을 구축하여 임차인이 주택 선택 시 필요한 사전정보를 제공하고 있다. 다양한 해외사례를 수집 및 벤치마킹하여 우리나라 실정에 맞는 임대차시장 정보공유 시스템 구축이 필요하다.

셋째로 대출체제의 개편이다. 주택은 고가의 재화로서 상당 부분 대출에 의존하여 주택을 구매한다. 주택담보대출을 포함한 가계대출의 위험성은 증가하고 있으나 대내외 충격 시 발생하는 위험은 소비자에게 집중되어 있는 경향이 강하다. 일부 정책금융상품에 적용되고 있는 비소구 주택담보대출은 가계가 노출될 수 있는 잠재적 위험으로부터 보호해 줄 수 있는 안정장치 역할을 수행할 수 있다. 주택금융시장 내 소비자 보호 장치를 강화하여 금융기관과 소비자가 적절하게 금융리스크를 분담하는 구조로 주택금융시장의 체질을 개선하는 것이 필요하다.

결론

최근의 주택시장 불안에는 미래에 대한 불확실성이 자리 잡고 있다. 주택(Housing)은 누구나 필요한 재화이자 누구나 누려야할 서비스이기 때문에 다른 자산시장과 비교하여 상대적으로 신속하게 심리적 균형을 찾아가도록 유도하는 것이 필요하다. 이 글에서는 중장기 주택시장 안정을 위한 정책방안을 행태적 측면에서 중점적으로 바라보고 제안하였다. 앞으로 누구나 실수요자 입장에서 부담 가능한 주택에 거주할 수 있고 소비자 입장에서 여러 위험에 보호받을 수 있도록 시장 환경을 조성하는 것이 무엇보다 중요하다고 생각한다. 그리고 주택 수요와 공급, 행태와 심리 등은 계속 변화할 것으로 이에 대한 면밀한 분석과 연구가 국가적 차원에서 지속되어야 할 것이다.