10년임대의 분양가산정방식을 개정해주세요




임대주택 관련 법규는 수차례 제정·개정되었는데, 이는 대체로 자본, 신용 이 부족한 주거취약층의 보호라는 목적을 달성하기 위한 것이었다. 그러나 그 내용이 모호하거나(임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 주택가격 산정 요소인 건축비의 산정방법), 일부 내용이 누락되어 있어(한국토지주택공사 등 이 택지개발촉진법에 따라 조성한 택지에 스스로 임대주택을 건설한 경우에 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 주택가격 산정요소인 택지비의 산 정방법) 당사자 사이에 적용 법규의 확정 및 그 해석에 관하여 다수의 분쟁이 발생하였다. 대법원은 전자에 대하여는 주거취약층의 보호라는 목적을 달성하기 위해 실제 건축비를 기준으로 주택가격의 산정요소인 건축비를 산정해야 한다고 판 시하여 위 산정기준의 모호함을 해소하였고, 후자에 대하여는 공급가격을 기 준으로 하되 조성원가를 할인한 금원을 공급가격으로 보아 주택가격 산정요소 인 택지비를 산정해야 한다고 판시하여 위 산정기준의 누락 부분을 보충하였 다. 그런데 이로 인하여 실제 건축비의 항목·액수와 조성원가의 할인 여부에 관하여 다수의 분쟁이 발생하게 되었고, 민간임대사업자는 2012년 이후부터 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 공급 비율을 줄이기 시작하였다. 임대주택 관련 법규의 제정·개정과 분양전환가격 산정기준에 대한 법원 의 위 판단은 모두 주거취약층의 보호라는 선한 목적에서 이루어진 것이다. 그 러나 사업성을 보장하여 지속적인 공급을 유인하는 것 또한 관련 법규의 제 정·개정 및 그 해석에 있어 고려되었어야 한다. 왜냐하면 임대의무기간이 5 년인 공공건설임대주택의 분양전환가격을 최대한 낮게 산정하면, 이미 입주한 임차인은 보호할 수 있게 되지만, 그 공급이 줄어들게 됨으로써 아직 입주하지 못한 다수의 주거취약층을 보호할 수 없게 되는 더 큰 문제가 생기기 때문이 다. 이러한 점을 고려하면, 최초 입주자모집 시에 추정적으로 산정되어 (승인) 공고된 건축비와 택지비를 기초로 주택가격을 산정하여 임대의무기간이 5년 인 공공건설임대주택의 분양전환가격을 산정해야 한다. 한편 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택에 대하여는 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택과 달리 분양전환 시의 감정평가액을 분양전환가 격의 상한으로 한다는 규정이 있을 뿐이어서 자본, 신용이 부족한 임차인이 높 은 분양전환가를 감당하지 못하여 10년이 경과함으로써 주거를 잃게 되는 경 우가 많다. 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택과 10년인 공공건설임대 주택을 본질적으로 달리 취급할 이유가 없다는 점을 고려하면, 임대의무기간 이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준과 균형이 맞도록 감정 평가액을 일정한 비율로 할인한 금원을 분양전환가격으로 하는 내용으로 임대 의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 개정할 필 요가 있다