[분과: 경제1분과위원회]
토지거래허가구역 지정 전에 일시적 2주택자가 되는 계약을 체결한 경우의 구제책
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2022-03-29
본문
<규제내용>
저는 서울 도심 개발예정지(용산구 철도 인접구역)에 대지 7.5평의 허름한 주택을 소유중입니다. 이 주택 보유로 인해 현재 1주택자인데, 19년 말 청약당첨(19.12.03. 계약 체결)으로 22년 하반기에 아파트(서울 소재) 입주가 예정되어 있어서 일시적 2주택 기간 중 해당 주택을 매도할 계획이었습니다.
현재 정부 정책상 제 때 팔지 못해 2주택이 되면 2주택 양도세가 엄청나고 보유세도 징벌적으로 높아 자칫 큰 세액을 징수받을 처지입니다.
그런데 일시적 2주택 기간 내에 기존 주택을 팔고 싶어도 도저히 팔 수가 없습니다.
해당 주택 소재 지역이 20.5.20.부터 갑자기 토지거래허가구역으로 지정되었기 때문입니다.
내가 기존 주택을 팔려면 매수자가 실거주를 2년해야 한다고 합니다. 개발 예정지 거의 쓰러져가는 대지 7.5평(24.6m2) 연면적 5평(16m2)에 불과한 주택에 어떤 조건의 매수자가 실거주 가능할까요? 실거주 매수자는 1, 2인 무주택 세대주인 사람에 한정해서 찾아야 할 듯 한데, 이런 매수자를 도대체 어디에서 찾습니까?
기존 주택은 내가 2005년에 매수해서 15년 이상 보유 중이고 그 기간 동안 다른 부동산을 보유한 적이 없습니다. 이제 분양당첨 아파트에 들어가면서 2주택 보유 안하려고 기존 주택을 매도하려고 하는데, 바뀐 규제/허가 때문에 매도를 하려고 해도 도저히 할 수가 없습니다.
정리하면, 토지거래허가구역 지정 전에 일시적 2주택자가 되는 계약(주택청약 계약)을 체결한 경우 2주택 상태 해소를 위한 구제책을 마련해 달라는 것입니다. 현재 2주택자에 대한 세금이 징벌적으로 높게 형성되어 있는데, 토지거래허가구역 지정 전 계약을 체결한 일시적 2주택자가 토지거래허가구역 지정의 거래 불능 효과로 인해 기존 주택을 매도하지 못하게 되면 의도치 않은 과대한 징벌적 세금을 그대로 부과당할 수 밖에 없습니다. 따라서 이런 억울한 경우에 대한 구제책이 당연히 마련되어야 합니다.
<개선의견>
개인적인 제안으로는, 이 문제는 국토교통부 행정규칙인 토지거래업무처리규정 제2조 제2항에 아래와 같은 제5호를 신설해서 간단히 해결할 수 있다고 생각합니다(이 때, 부칙에는 개정규정이 이 규칙 시행 이후 거래하는 건부터 적용된다는 점 명시 요함).
제2조(허가대상 거래계약) (행정규칙 개정 요청안: 제2항 제5호 신설)
① (생략)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제11조제1항의 규정에 따른 허가대상이 되지 아니한다.
1. 상속 등 대가가 없는 거래인 경우
2. 집행력 있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우
3. 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우
4. 매매예약의 가등기를 경료하고 본계약의 성립으로 볼 수 있는 예약완결의 의사표시일이 허가구역으로 지정되기 이전인 경우로서, 허가구역으로 지정된 이후에 당해 토지에 대한 본등기를 하는 경우
5. 법 제10조제1항에 따른 지정 이전에 체결된 계약에 의해 일시적 2주택에 해당하게 된 경우 2주택 상태 해소를 위한 거래인 경우 (또는 법 제10조제1항에 따른 지정 이전에 체결된 주택 분양 계약에 의해 일시적 2주택에 해당하게 된 경우 2주택 상태 해소를 위한 거래인 경우)
저는 서울 도심 개발예정지(용산구 철도 인접구역)에 대지 7.5평의 허름한 주택을 소유중입니다. 이 주택 보유로 인해 현재 1주택자인데, 19년 말 청약당첨(19.12.03. 계약 체결)으로 22년 하반기에 아파트(서울 소재) 입주가 예정되어 있어서 일시적 2주택 기간 중 해당 주택을 매도할 계획이었습니다.
현재 정부 정책상 제 때 팔지 못해 2주택이 되면 2주택 양도세가 엄청나고 보유세도 징벌적으로 높아 자칫 큰 세액을 징수받을 처지입니다.
그런데 일시적 2주택 기간 내에 기존 주택을 팔고 싶어도 도저히 팔 수가 없습니다.
해당 주택 소재 지역이 20.5.20.부터 갑자기 토지거래허가구역으로 지정되었기 때문입니다.
내가 기존 주택을 팔려면 매수자가 실거주를 2년해야 한다고 합니다. 개발 예정지 거의 쓰러져가는 대지 7.5평(24.6m2) 연면적 5평(16m2)에 불과한 주택에 어떤 조건의 매수자가 실거주 가능할까요? 실거주 매수자는 1, 2인 무주택 세대주인 사람에 한정해서 찾아야 할 듯 한데, 이런 매수자를 도대체 어디에서 찾습니까?
기존 주택은 내가 2005년에 매수해서 15년 이상 보유 중이고 그 기간 동안 다른 부동산을 보유한 적이 없습니다. 이제 분양당첨 아파트에 들어가면서 2주택 보유 안하려고 기존 주택을 매도하려고 하는데, 바뀐 규제/허가 때문에 매도를 하려고 해도 도저히 할 수가 없습니다.
정리하면, 토지거래허가구역 지정 전에 일시적 2주택자가 되는 계약(주택청약 계약)을 체결한 경우 2주택 상태 해소를 위한 구제책을 마련해 달라는 것입니다. 현재 2주택자에 대한 세금이 징벌적으로 높게 형성되어 있는데, 토지거래허가구역 지정 전 계약을 체결한 일시적 2주택자가 토지거래허가구역 지정의 거래 불능 효과로 인해 기존 주택을 매도하지 못하게 되면 의도치 않은 과대한 징벌적 세금을 그대로 부과당할 수 밖에 없습니다. 따라서 이런 억울한 경우에 대한 구제책이 당연히 마련되어야 합니다.
<개선의견>
개인적인 제안으로는, 이 문제는 국토교통부 행정규칙인 토지거래업무처리규정 제2조 제2항에 아래와 같은 제5호를 신설해서 간단히 해결할 수 있다고 생각합니다(이 때, 부칙에는 개정규정이 이 규칙 시행 이후 거래하는 건부터 적용된다는 점 명시 요함).
제2조(허가대상 거래계약) (행정규칙 개정 요청안: 제2항 제5호 신설)
① (생략)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제11조제1항의 규정에 따른 허가대상이 되지 아니한다.
1. 상속 등 대가가 없는 거래인 경우
2. 집행력 있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우
3. 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우
4. 매매예약의 가등기를 경료하고 본계약의 성립으로 볼 수 있는 예약완결의 의사표시일이 허가구역으로 지정되기 이전인 경우로서, 허가구역으로 지정된 이후에 당해 토지에 대한 본등기를 하는 경우
5. 법 제10조제1항에 따른 지정 이전에 체결된 계약에 의해 일시적 2주택에 해당하게 된 경우 2주택 상태 해소를 위한 거래인 경우 (또는 법 제10조제1항에 따른 지정 이전에 체결된 주택 분양 계약에 의해 일시적 2주택에 해당하게 된 경우 2주택 상태 해소를 위한 거래인 경우)
