[분과: 경제2분과위원회]
공공임대 분양전환 문제점 개선
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2022-04-05
본문
임대주택의 분양전환 방식에 관한 정책제안
(공공주택법, 임대주택법을 중심으로 분양전환 과정에서 발생하는 제반 문제점과 실제 법령 적용상 발생하는 현실과의 괴리문제 및 무주택 임차인의 권리보호와 임대사업자의 이익보호 사이에서 발생하는 충돌의 합리적 조정방안에 대하여)
검토배경
새로운 정부의 탄생과 함께 민생분야 정책제안을 제시할 기회를 주심에 깊은 감사를 드립니다. 특히 공정과 상식이 통하고, 자유민주주의와 법치주의를 바탕으로 자유 시장경제 원리에 입각한 제반 정책을 구상하는 당선인의 국정철학에 깊은 공감과 경의를 표시하며, 이를 설계하는 인수위원회의 활동에 적극적 지지와 성원을 보냅니다. 미력하나마 집 없는 서민의 애환을 담아 삶의 현장에서 느끼는 아쉬운 점과 법령이 실제 집행되는 과정에서 왜곡되거나 이해관계인의 충돌을 방관하는 듯 한관계자들의 행위 등, 아쉬운 점을 바탕으로 합리적인 대안을 제시 하고자 합니다. 다만 이글이 저희 무주택 임차인들의 이익만을 추구하는 것이 아니고, 우월적 지위를 가진 자들이 법에서 정한 기준을 일탈하여 부당한 이익을 추구하는 부분과 법령의 개정 전이라도 실제 적용가능한 부분의 해석상 차이에 대한 혼선을 해결하는 방법 등과, 공정성과 객관성을 유지하려고 한 점을 고려하셔서 새로운 정부의 국정수행에 한 줄이라도 반영된다면 영광으로 생각 하겠습니다.
임대주택문제는 이해 당사자의 개별 사정이 다르므로 어느 하나를 가지고 해결책을 강제하거나, 해결책을 제시하기가 쉽지 않으며 또 다른 부분에서 문제를 야기할 가능성이 있습니다. 따라서 현행 법령에서 정한 구체적인 부분을 살펴보고 현실적용에서 발생하는 문제점을 바탕으로 비교적 객관적이고 합리적인 방안을 제안 하고자 합니다.
2. 현재상황과 문제점
o 현재상황(분양전환 방식을 중심으로)
- 임대주택은 공공분야나 민간분야 구분 없이 분양전환이 이루어지는 시점에서 임대사업자와 임차인 간에 심각한 갈등이 발생하고 있으며, 주된 원인은 분양전환 방식과 가격결정에서의 갈등입니다.
- 5년 분양이냐, 10년 분양이냐의 차이에 따라 임차인이 부담하는 가격의 심각한 괴리현상이 발생하고 있으며, 이러한 문제점을 해결하기 위해 국회에서는 법률개정을 진행중에 있고(공공주택법 법률개정안, 21.12.8 발의), 과거에도 여러 번 시도된 적이 있으나 여야 정쟁의 희생양이 되어 방치되고 사각지대로 밀려난 바 있습니다.
- 원만한 합의나 조정이 이루어진다면 문제없을 것 이지만 이해관계자의 입장에서는 인생에 있어서 제일 중요한 사안이 되기도 하고, 임대사업자의 입장에서는 이익을 극대화 할수 있는 절호의 기회이기도하기 때문입니다. 필연적으로 충돌하는 과정에는 법률적 근거가 애매하게 정의되어 해석상 차이를 발생하고 서로 다르게 정의되어 왔으며, 개별 단지마다 경우가 다르긴 하나 기대심리와 인식의 차이에서도 분쟁이 발생할 수 있으며, 민사상 분쟁에서는 대체적으로 사회적 약자인 임차인들이 법률적 대응 역량이 부족하여 패소하는 결과를 초래한 경우가 더 많았습니다. 그러나 그동안 이 문제가 심각했음에도 큰 문제없이 봉합된 배경에는 지난 10년 동안 부동산 가격의 급작스런 상승이 분쟁을 중재하는데 일조하는 아이러니를 연출하였다고 보여 집니다. 특히 지난해를 예로 든다면, 분양전환을 진행하는 과정(약 6개월) 동안 부동산 가격이 상승함으로서 임차인으로서는 차익실현의 기대심리를 어느정도 해소하였기 때문으로 풀이 됩니다. 또한 임대사업자의 경우도 기대수익을 충족한 상황에서 분양결정이 되었으므로 분쟁의 소지가 많이 감소된 시점이기 때문입니다.
- 그러나 작금의 상황에서는 지난 12월을 기점으로 변곡점을 찍고 하향추세를 유지하고 있으며, 거래량은 바닥이고, 지난 10년간 부동산 가격의 상승에 따른 피로감과 부동산 가격의 안정을 바라는 국민대다수의 심정 및 새로운 정부의 정책방향과 맞물려 임차인과 임대사업자 모두와 국민 대다수 그리고 정책관계자 입장에서도 합리적인 조정안을 구상해야 하는 시점입니다.
- 여기에서는 가격변동과는 무관하고, 오르거나 내렸다고 달리 적용하자는 것이 아니고 그동안 불합리한 부분을 집중적으로 분석하여 합리적 해결방법을 강구함으로서 분쟁을 줄이고, 임대사업자와 임차인이 모두 만족할 수 있는 대안을 마련함이 목적입니다.
o 현재상황이 왜 문제이고 어떤 부작용이 초래되는지 ?
- 다른 문제는 다음 기회로 미루고 임대주택의 (10년,5년) 분양방식에 대해서 중점적으로 고려 했습니다. (영구임대나 행복주택, 국민임대, 장기전세주택에 대해서는 같은 법의 적용을 받고 있으나 분양전환이 목적이 아니므로 논외입니다.
- 공공주택법 시행령 제 56조 ⓵항은 다음과 같이 정의되어 있습니다.
1-5 호 생략
6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년
7. 제1호부터 제6호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택: 5년
※ 위 6,7호의 차이점은 임대조건을 신고할 때 10년 이상 이냐 이하 이냐의 차이인데, 임대기간을 (10)년 으로 한 경우 10년 이상에 해당되느냐?, 아니면 기간의 개념상 10년 이내(이하)이냐의 차이로서 단순 문언적 의미로는 기간의 개념상이거나 관습상 10년 이내로 인식되고, 실제 정부 부처 내에서도 기간을 정하는 경우에는 “이내의 의미”로 적용되는 사례들이 존재하고, 이러한 기간의 설정이 “이상”의 의미로 적용되는 다른 사례를 찾아보기 어렵습니다. 따라서 임차인들은 충분히 10년 이내에 분양이 이루어 질 것을 기대하고 청약에 응모한 결과이며, 임대사업자의 경우에도 이에 동의하는 사례도 다수 있습니다. (5년 확정분양가 사례, 분양전환방식의 적용 협상사례, 분쟁조정사례 등)
※ 대다수의 선량한 임대사업자들은 협상과정을 통해서 서로 원만한 합의점을 도출 함으로서 해결이 가능하나, 일부 악덕 사업자의 경우 이를 고의로 왜곡하여 부당하게 폭리를 취하여 사회적 물의를 일으킨 경우가 발생하고 있으며, 분쟁은 재판으로 이어져 자신의 권리보호에 대체적으로 취약한 임차인들에게 고통과 절망을 안겨주고 있는 실정입니다. 예를 들자면 임대기간을 10년으로 신고하고 조기분양을 추진하는 경우 분양전환가격 산정방식에 따라 세대당 수억원의 차액이 발생하고, 문제는 이 법령의 해석을 둘러싸고 갈등이 격화되는데도 해당부처 관료들은 이를 수수방관 하는 모양새 이며, 이 조항이 명문화된 2015.12.28. 이후 현재에 이르기 까지 관계당국자들은 법령의 탓 을하며 태도를 바꾸지 않고 있습니다.
※ 실제 저희 아파트 사례의 경우 법령이 만들어지지 않은 상태에서 임대기간을 정하여 공고되었으며(2014. 4. 11 공고, 시행령 2015.12.28. 시행) 시행령이 없는 상태에서 임대주택법을 적용한다고 공고 하고는 있으나, 해당 임대주택법 시행령의 기준을 따르면 5년 방식의 적용이 명확해 지고 있음에도 관계당국은 이를 방관하고 있습니다.
(임대주택법 제16조의 ⓵항 3호 에서 정하고 있는데, 동법 26조에 의한 지방자치단체 신고한 기록이 확인되지 않고, 같은 ⓵항 4호에서 정하는 시행령으로 위임함에 따라 동법 시행령 13조 ⓵항 2호의 적용으로 “임대의무기간 5년”임이 명확하게 정리되고 있습니다. 그러나 현실에서는 시행령 공백기의 임대주택법 적용을 명문화한 법과 분양공고문 등이 있는데도 이를 임차인에게 유리하게 적용하는 사례를 찾아보지 못했습니다. 종전의 법적분쟁판례 등을 참조하면, 각 개별환경은 다르나 10년이 다 되어 분양추진이 이루어진 경우이고, 재판에서 이 조항 등을 임차인 등이 주장하지 못하여 재판부의 온정적 판결문에도 불구하고 불리한 결과를 초래한 것으로 보입니다.(서울고법 판결문 후반부 참조))
※ 한편 입법 공백기의 혼란을 수습하는 과정에서 (구 공공주택건설촉진법 시행령 부재기간중 민간부분과 공공부분의 공동적용규정) 문제점을 발견하고 법령을 정비하였으나 저희 아파트가 마지막 공공임대아파트가 되었으며, 이 과정에서 법률의 사각지대가 발생한 사례입니다. 그러나 시행규칙(국토부령)은 아직까지 공동으로 적용하고 있고, 이 과정에서 저희와 같은 억울한 희생자가 방치되고 있는 실정입니다.
o 공정성에 대한 검토
- 위에서 거론한 사항들이 임대사업자에게 불리하고 임차인에게 유리한가에 대해서는
가격의 상승이나 하락에 상관없이 양쪽 측면을 비교해 보면 올바른 방향이 보입니다.
- 먼저 민간임대사업자의 경우에서 살펴보면, 안정적인 수익을 추구하는 것을 선호하고 건설원가에서 임대기간이 종료된 시점에서 안정적이고 확정적 이익이 발생하는 경우가 미래의 불확실성의 위험을 회피하게 됨으로서 선호할 수도 있고, 이를 구체화한 5년 임대후 확정분양가로 분양계약을 한 사례들이 있습니다. 그러나 이를 국토부가 제제를 가해서 더 이상 사례가 발생하지 않았다는 이야기가 시중에 파다합니다. 이는 국토부가 스스로 시장을 왜곡시키는 사례이며, 직권남용이라고 볼 수도 있는데 우월적 지위를 가진 국가를 상대로 민간부문에서 이의제기를 하기는 여려워 보이고, 그렇다고 증거도 확보하지 못한 상태에서 임차인 등이 나설 수도 없는 실정입니다. 이와 유사한 사례가 부동산 리츠회사를 통한 임대사업입니다. 이러한 리츠를 통해서 건설사들은 건설원가와 적정이윤을 보장받고 민간투자자들은 자본시장에서 유동성을 확보 할 수 있으며, 투자수익마저 기대하는 경우이고 이는 대부분 주택공사가 임대사업자로서 시설을 관리하는 경우로 보입니다. 초기의 리츠 임대의 경우 4년, 8년 으로 임대기간을 정하였으므로 이 경우는 5년 전환방식이 적용되며 분쟁발생의 소지가 비교적 덜합니다. 그러나 상당 시간이 지난 후, 5년, 10년의 방식으로 바꾸었는데 당면한 사항이 아니므로 논외로 하겠습니다.
- 민간시행사(대부분 건설사)나 리츠 투자자나, 임대사업자(주택공사가 대다수로 추정)나 적정한 비용과 이윤을 추구하고 있음은 불문가지입니다. 건설사들은 대부분 공공택지를 싼값에 분양받아 다른 일반분양을 통해서 수익을 확보하였고, 일정부분 임대주택을 건설하도록 한 의무를 이행함에 있어서도 건설원가와 적정이윤을 보장받고 있습니다. 또한 임대사업을 통해서도 임차료를 법정임차료 한도를 초과하여 이익을 취하고 있으며(저희의 경우 심한 경우는 법정한도가 금리변동에 따라 3%인데도 6%를 받아가고 있고, 이 부분은 주택기금의 지원을 받는 2%의 조달금리(1%일 가능성도 있음)부분만큼 폭리를 취하는 경우라고 볼 수 있습니다. 물론 임차인이 임차료 조정청구를 안했다고 볼 수도 있으나 이 부분의 주제와는 별도로 하겠습니다. 따라서 10년 방식을 5년에 분양하는 경우 5년 방식을 적용한다고 해서 특별히 유 불리를 거론할 이유가 없습니다.
- 임차인의 입장에서도 극단적 급등락의 경우 외에는 특별한 차이가 없고 확정분양을 선호하는 추세입니다. 건설회사의 적정이윤을 보장한 상태에서 미래가치를 반영하여 확정분양을 한다면 희망자에 한해서 청약을 함으로서 안정적 내집 마련의 기회를 가질 수 있고, 선택적으로 임대기간 만료시 계약을 포기 할 수도 있기 때문입니다. 그러나 이 방법은 국토부에서 민간사업자를 압박하여 시행되지 않으므로 유감입니다. 단지 기존에 법령의 해석다툼은 별론으로 하더라도 궁극적으로 이법의 입법취지에 비추어 볼 때 10년 방식이 5년 방식에 비해 임차인에게 불리한 경우는 이해하기 어렵습니다. 이 부분의 재해석을 떠나 논란이 된다면 우선적으로 규칙의 개정부터 시행령의 개정을 통해서 충분히 시정 할 수 있는 사항입니다. 여야간 같은 사례를 가지고도 정쟁으로 개정되지 않는다면 정부입법을 발의 하거나 우선적 재해석을 통해서 바로잡아 주실 것을 간곡히 청원 합니다.
- 어떠한 경우에도 현재 규정상 10년분양전환 방식이 5년 방식에 비해 임차인에게 불리한 경우가 발생하는일이 100% 인데도 이를 방기하는 주무부처의 무사안일을 규탄하며, 헌법에서 정한 행복추구권과 재산권을 침해하는 위헌적 요소가 잠재하고 주택법 제3조에서 정하는 국가 등의 의무를 위반한 전 정권의 관료들에 대해서 경종을 울릴 수 있도록 하여 주시기 바랍니다. 이를 뒷받침하는 사례로는 5년 방식에 비해 10년의 경우에는 시설에 대한 화재보험료와 장기수선 충당금을 임차인이 부담하고 있다는 사실입니다. 임차료를 내고 있으면서 재산권 행사도 제약된 상황이고 재산권에 수반된 부담금을 책임지는 모순마저 발생하고 있는 실정이므로 이는 공정성 마저 훼손하는 결과를 초래합니다.
- 민간기업의 입장에서는 악의적으로 분양가 상한제를 회피하기 위한 수단으로도 악용할 소지가 있고(실제 분쟁사례 다수), 실제 임차인의 입장에서는 국가가 분양가 상한제로 규제하는 투기과열지구에서, 지방자치단체의 분양가 심사를 벗어나는 결과를 초래함으로서 임차인이 불이익을 받게되고 있으며, 이는 국가의 책무를 소홀히 한 책임(헌법과 주택법 3조)이 있으므로 국가를 상대로 한 손해배상 소송도 가능성이 있습니다. 이러한 논란들을 차단하기 위해서도 조치가 필요한 이유입니다.
o 주무부처인 국토부와 대표적 임대사업자인 주택공사의 현재입장
- 주무부처와 주택공사의 입장에서도 문제점을 인식하기는 하는 모양입니다. 질의 답변 과정을 통해서 관계자의 입장을 추정해 보면 핵심쟁점을 벗어난 답변이 보편적이고, 이러한 문제점을 개선하기 위해 법률개정작업이 진행되고 있으므로 다소 관망하는 추세로 보입니다. 관료 스스로는 그동안 해석되어온 관행을 깨기가 매우 어려울 것으로 보입니다.
- 주택공사의 경우 협의에는 관심이 없고 요지부동인 것으로 보입니다.
3. 개선방향
o 관계부처 공무원과 주택공사 관계자의 인식 개선
(률, 령, 규칙의 개정 없이도 가능한 경우)
o 법률 개정: 의원입법이나 정부입법
o 시행령 개정 : 대통령령 해당조항 개정
o 규칙개정 : 국토부 훈령 개정
※ 세부내용은 생략 하겠습니다.
4. 실제사례(제가 살고 있는 아파트의 경우)
o 분양공고 : 14.4.11 (임대기간:(10)년)
- 임대기간 (10)년의 의미가 10년이상에 해당하는지와 기간의 의미상 10년 이내로 해석되는지가 논란입니다. 문언상 의미가 정리되지 않으면 국어학회의 해석도 필요해 보입니다.(법제처와 국토부는 미루거나 답변을 회피하고 있음) 그러나 이 문제로 국어학회에 해석을 의뢰 한다면 심히 부끄러울 수 있습니다.
- 만약 위 내용이 기간의 의미에서 이상에 해당한다면, 정부에서 다른 법령으로 규율한 기간의 해석 의미를 모두 바꾸어야 할 지도 모릅니다.
o 거주자 대부분은 주거취약계층으로 특별분양을 받은 경우(노약자, 유공자, 보훈대상자, 장애인 등)이며, 분양대금을 감당할 여력도 부족한 상황으로, 주거불안에 대한 강박이 매우 심한 상태입니다.
o 해당법령의 취지를 살펴 보거나 관련된 여러 특별법의 적용사례와 입법취지를 함께 고려했을 때, 법령의 규율과 해석상의 의미를 심히 일탈하는 결과를 초래하고 법적신뢰를 받지 못하는 결과가 발생 될 수 있으므로 시급히 정비하여 주시면 감사하겠습니다.
5. 관련법령 해당조항(쟁점부분에 한정)
o 주택법 제3조(국가 등의 의무)
o 공공주택법 시행령 제56조
o 임대주택법 제16조
o 임대주택법 시행령 제16조
2022. 4. 5.
동탄 LH 26단지 분양전환 비상대책위원장
(임시연락처 : ***)
(공공주택법, 임대주택법을 중심으로 분양전환 과정에서 발생하는 제반 문제점과 실제 법령 적용상 발생하는 현실과의 괴리문제 및 무주택 임차인의 권리보호와 임대사업자의 이익보호 사이에서 발생하는 충돌의 합리적 조정방안에 대하여)
검토배경
새로운 정부의 탄생과 함께 민생분야 정책제안을 제시할 기회를 주심에 깊은 감사를 드립니다. 특히 공정과 상식이 통하고, 자유민주주의와 법치주의를 바탕으로 자유 시장경제 원리에 입각한 제반 정책을 구상하는 당선인의 국정철학에 깊은 공감과 경의를 표시하며, 이를 설계하는 인수위원회의 활동에 적극적 지지와 성원을 보냅니다. 미력하나마 집 없는 서민의 애환을 담아 삶의 현장에서 느끼는 아쉬운 점과 법령이 실제 집행되는 과정에서 왜곡되거나 이해관계인의 충돌을 방관하는 듯 한관계자들의 행위 등, 아쉬운 점을 바탕으로 합리적인 대안을 제시 하고자 합니다. 다만 이글이 저희 무주택 임차인들의 이익만을 추구하는 것이 아니고, 우월적 지위를 가진 자들이 법에서 정한 기준을 일탈하여 부당한 이익을 추구하는 부분과 법령의 개정 전이라도 실제 적용가능한 부분의 해석상 차이에 대한 혼선을 해결하는 방법 등과, 공정성과 객관성을 유지하려고 한 점을 고려하셔서 새로운 정부의 국정수행에 한 줄이라도 반영된다면 영광으로 생각 하겠습니다.
임대주택문제는 이해 당사자의 개별 사정이 다르므로 어느 하나를 가지고 해결책을 강제하거나, 해결책을 제시하기가 쉽지 않으며 또 다른 부분에서 문제를 야기할 가능성이 있습니다. 따라서 현행 법령에서 정한 구체적인 부분을 살펴보고 현실적용에서 발생하는 문제점을 바탕으로 비교적 객관적이고 합리적인 방안을 제안 하고자 합니다.
2. 현재상황과 문제점
o 현재상황(분양전환 방식을 중심으로)
- 임대주택은 공공분야나 민간분야 구분 없이 분양전환이 이루어지는 시점에서 임대사업자와 임차인 간에 심각한 갈등이 발생하고 있으며, 주된 원인은 분양전환 방식과 가격결정에서의 갈등입니다.
- 5년 분양이냐, 10년 분양이냐의 차이에 따라 임차인이 부담하는 가격의 심각한 괴리현상이 발생하고 있으며, 이러한 문제점을 해결하기 위해 국회에서는 법률개정을 진행중에 있고(공공주택법 법률개정안, 21.12.8 발의), 과거에도 여러 번 시도된 적이 있으나 여야 정쟁의 희생양이 되어 방치되고 사각지대로 밀려난 바 있습니다.
- 원만한 합의나 조정이 이루어진다면 문제없을 것 이지만 이해관계자의 입장에서는 인생에 있어서 제일 중요한 사안이 되기도 하고, 임대사업자의 입장에서는 이익을 극대화 할수 있는 절호의 기회이기도하기 때문입니다. 필연적으로 충돌하는 과정에는 법률적 근거가 애매하게 정의되어 해석상 차이를 발생하고 서로 다르게 정의되어 왔으며, 개별 단지마다 경우가 다르긴 하나 기대심리와 인식의 차이에서도 분쟁이 발생할 수 있으며, 민사상 분쟁에서는 대체적으로 사회적 약자인 임차인들이 법률적 대응 역량이 부족하여 패소하는 결과를 초래한 경우가 더 많았습니다. 그러나 그동안 이 문제가 심각했음에도 큰 문제없이 봉합된 배경에는 지난 10년 동안 부동산 가격의 급작스런 상승이 분쟁을 중재하는데 일조하는 아이러니를 연출하였다고 보여 집니다. 특히 지난해를 예로 든다면, 분양전환을 진행하는 과정(약 6개월) 동안 부동산 가격이 상승함으로서 임차인으로서는 차익실현의 기대심리를 어느정도 해소하였기 때문으로 풀이 됩니다. 또한 임대사업자의 경우도 기대수익을 충족한 상황에서 분양결정이 되었으므로 분쟁의 소지가 많이 감소된 시점이기 때문입니다.
- 그러나 작금의 상황에서는 지난 12월을 기점으로 변곡점을 찍고 하향추세를 유지하고 있으며, 거래량은 바닥이고, 지난 10년간 부동산 가격의 상승에 따른 피로감과 부동산 가격의 안정을 바라는 국민대다수의 심정 및 새로운 정부의 정책방향과 맞물려 임차인과 임대사업자 모두와 국민 대다수 그리고 정책관계자 입장에서도 합리적인 조정안을 구상해야 하는 시점입니다.
- 여기에서는 가격변동과는 무관하고, 오르거나 내렸다고 달리 적용하자는 것이 아니고 그동안 불합리한 부분을 집중적으로 분석하여 합리적 해결방법을 강구함으로서 분쟁을 줄이고, 임대사업자와 임차인이 모두 만족할 수 있는 대안을 마련함이 목적입니다.
o 현재상황이 왜 문제이고 어떤 부작용이 초래되는지 ?
- 다른 문제는 다음 기회로 미루고 임대주택의 (10년,5년) 분양방식에 대해서 중점적으로 고려 했습니다. (영구임대나 행복주택, 국민임대, 장기전세주택에 대해서는 같은 법의 적용을 받고 있으나 분양전환이 목적이 아니므로 논외입니다.
- 공공주택법 시행령 제 56조 ⓵항은 다음과 같이 정의되어 있습니다.
1-5 호 생략
6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년
7. 제1호부터 제6호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택: 5년
※ 위 6,7호의 차이점은 임대조건을 신고할 때 10년 이상 이냐 이하 이냐의 차이인데, 임대기간을 (10)년 으로 한 경우 10년 이상에 해당되느냐?, 아니면 기간의 개념상 10년 이내(이하)이냐의 차이로서 단순 문언적 의미로는 기간의 개념상이거나 관습상 10년 이내로 인식되고, 실제 정부 부처 내에서도 기간을 정하는 경우에는 “이내의 의미”로 적용되는 사례들이 존재하고, 이러한 기간의 설정이 “이상”의 의미로 적용되는 다른 사례를 찾아보기 어렵습니다. 따라서 임차인들은 충분히 10년 이내에 분양이 이루어 질 것을 기대하고 청약에 응모한 결과이며, 임대사업자의 경우에도 이에 동의하는 사례도 다수 있습니다. (5년 확정분양가 사례, 분양전환방식의 적용 협상사례, 분쟁조정사례 등)
※ 대다수의 선량한 임대사업자들은 협상과정을 통해서 서로 원만한 합의점을 도출 함으로서 해결이 가능하나, 일부 악덕 사업자의 경우 이를 고의로 왜곡하여 부당하게 폭리를 취하여 사회적 물의를 일으킨 경우가 발생하고 있으며, 분쟁은 재판으로 이어져 자신의 권리보호에 대체적으로 취약한 임차인들에게 고통과 절망을 안겨주고 있는 실정입니다. 예를 들자면 임대기간을 10년으로 신고하고 조기분양을 추진하는 경우 분양전환가격 산정방식에 따라 세대당 수억원의 차액이 발생하고, 문제는 이 법령의 해석을 둘러싸고 갈등이 격화되는데도 해당부처 관료들은 이를 수수방관 하는 모양새 이며, 이 조항이 명문화된 2015.12.28. 이후 현재에 이르기 까지 관계당국자들은 법령의 탓 을하며 태도를 바꾸지 않고 있습니다.
※ 실제 저희 아파트 사례의 경우 법령이 만들어지지 않은 상태에서 임대기간을 정하여 공고되었으며(2014. 4. 11 공고, 시행령 2015.12.28. 시행) 시행령이 없는 상태에서 임대주택법을 적용한다고 공고 하고는 있으나, 해당 임대주택법 시행령의 기준을 따르면 5년 방식의 적용이 명확해 지고 있음에도 관계당국은 이를 방관하고 있습니다.
(임대주택법 제16조의 ⓵항 3호 에서 정하고 있는데, 동법 26조에 의한 지방자치단체 신고한 기록이 확인되지 않고, 같은 ⓵항 4호에서 정하는 시행령으로 위임함에 따라 동법 시행령 13조 ⓵항 2호의 적용으로 “임대의무기간 5년”임이 명확하게 정리되고 있습니다. 그러나 현실에서는 시행령 공백기의 임대주택법 적용을 명문화한 법과 분양공고문 등이 있는데도 이를 임차인에게 유리하게 적용하는 사례를 찾아보지 못했습니다. 종전의 법적분쟁판례 등을 참조하면, 각 개별환경은 다르나 10년이 다 되어 분양추진이 이루어진 경우이고, 재판에서 이 조항 등을 임차인 등이 주장하지 못하여 재판부의 온정적 판결문에도 불구하고 불리한 결과를 초래한 것으로 보입니다.(서울고법 판결문 후반부 참조))
※ 한편 입법 공백기의 혼란을 수습하는 과정에서 (구 공공주택건설촉진법 시행령 부재기간중 민간부분과 공공부분의 공동적용규정) 문제점을 발견하고 법령을 정비하였으나 저희 아파트가 마지막 공공임대아파트가 되었으며, 이 과정에서 법률의 사각지대가 발생한 사례입니다. 그러나 시행규칙(국토부령)은 아직까지 공동으로 적용하고 있고, 이 과정에서 저희와 같은 억울한 희생자가 방치되고 있는 실정입니다.
o 공정성에 대한 검토
- 위에서 거론한 사항들이 임대사업자에게 불리하고 임차인에게 유리한가에 대해서는
가격의 상승이나 하락에 상관없이 양쪽 측면을 비교해 보면 올바른 방향이 보입니다.
- 먼저 민간임대사업자의 경우에서 살펴보면, 안정적인 수익을 추구하는 것을 선호하고 건설원가에서 임대기간이 종료된 시점에서 안정적이고 확정적 이익이 발생하는 경우가 미래의 불확실성의 위험을 회피하게 됨으로서 선호할 수도 있고, 이를 구체화한 5년 임대후 확정분양가로 분양계약을 한 사례들이 있습니다. 그러나 이를 국토부가 제제를 가해서 더 이상 사례가 발생하지 않았다는 이야기가 시중에 파다합니다. 이는 국토부가 스스로 시장을 왜곡시키는 사례이며, 직권남용이라고 볼 수도 있는데 우월적 지위를 가진 국가를 상대로 민간부문에서 이의제기를 하기는 여려워 보이고, 그렇다고 증거도 확보하지 못한 상태에서 임차인 등이 나설 수도 없는 실정입니다. 이와 유사한 사례가 부동산 리츠회사를 통한 임대사업입니다. 이러한 리츠를 통해서 건설사들은 건설원가와 적정이윤을 보장받고 민간투자자들은 자본시장에서 유동성을 확보 할 수 있으며, 투자수익마저 기대하는 경우이고 이는 대부분 주택공사가 임대사업자로서 시설을 관리하는 경우로 보입니다. 초기의 리츠 임대의 경우 4년, 8년 으로 임대기간을 정하였으므로 이 경우는 5년 전환방식이 적용되며 분쟁발생의 소지가 비교적 덜합니다. 그러나 상당 시간이 지난 후, 5년, 10년의 방식으로 바꾸었는데 당면한 사항이 아니므로 논외로 하겠습니다.
- 민간시행사(대부분 건설사)나 리츠 투자자나, 임대사업자(주택공사가 대다수로 추정)나 적정한 비용과 이윤을 추구하고 있음은 불문가지입니다. 건설사들은 대부분 공공택지를 싼값에 분양받아 다른 일반분양을 통해서 수익을 확보하였고, 일정부분 임대주택을 건설하도록 한 의무를 이행함에 있어서도 건설원가와 적정이윤을 보장받고 있습니다. 또한 임대사업을 통해서도 임차료를 법정임차료 한도를 초과하여 이익을 취하고 있으며(저희의 경우 심한 경우는 법정한도가 금리변동에 따라 3%인데도 6%를 받아가고 있고, 이 부분은 주택기금의 지원을 받는 2%의 조달금리(1%일 가능성도 있음)부분만큼 폭리를 취하는 경우라고 볼 수 있습니다. 물론 임차인이 임차료 조정청구를 안했다고 볼 수도 있으나 이 부분의 주제와는 별도로 하겠습니다. 따라서 10년 방식을 5년에 분양하는 경우 5년 방식을 적용한다고 해서 특별히 유 불리를 거론할 이유가 없습니다.
- 임차인의 입장에서도 극단적 급등락의 경우 외에는 특별한 차이가 없고 확정분양을 선호하는 추세입니다. 건설회사의 적정이윤을 보장한 상태에서 미래가치를 반영하여 확정분양을 한다면 희망자에 한해서 청약을 함으로서 안정적 내집 마련의 기회를 가질 수 있고, 선택적으로 임대기간 만료시 계약을 포기 할 수도 있기 때문입니다. 그러나 이 방법은 국토부에서 민간사업자를 압박하여 시행되지 않으므로 유감입니다. 단지 기존에 법령의 해석다툼은 별론으로 하더라도 궁극적으로 이법의 입법취지에 비추어 볼 때 10년 방식이 5년 방식에 비해 임차인에게 불리한 경우는 이해하기 어렵습니다. 이 부분의 재해석을 떠나 논란이 된다면 우선적으로 규칙의 개정부터 시행령의 개정을 통해서 충분히 시정 할 수 있는 사항입니다. 여야간 같은 사례를 가지고도 정쟁으로 개정되지 않는다면 정부입법을 발의 하거나 우선적 재해석을 통해서 바로잡아 주실 것을 간곡히 청원 합니다.
- 어떠한 경우에도 현재 규정상 10년분양전환 방식이 5년 방식에 비해 임차인에게 불리한 경우가 발생하는일이 100% 인데도 이를 방기하는 주무부처의 무사안일을 규탄하며, 헌법에서 정한 행복추구권과 재산권을 침해하는 위헌적 요소가 잠재하고 주택법 제3조에서 정하는 국가 등의 의무를 위반한 전 정권의 관료들에 대해서 경종을 울릴 수 있도록 하여 주시기 바랍니다. 이를 뒷받침하는 사례로는 5년 방식에 비해 10년의 경우에는 시설에 대한 화재보험료와 장기수선 충당금을 임차인이 부담하고 있다는 사실입니다. 임차료를 내고 있으면서 재산권 행사도 제약된 상황이고 재산권에 수반된 부담금을 책임지는 모순마저 발생하고 있는 실정이므로 이는 공정성 마저 훼손하는 결과를 초래합니다.
- 민간기업의 입장에서는 악의적으로 분양가 상한제를 회피하기 위한 수단으로도 악용할 소지가 있고(실제 분쟁사례 다수), 실제 임차인의 입장에서는 국가가 분양가 상한제로 규제하는 투기과열지구에서, 지방자치단체의 분양가 심사를 벗어나는 결과를 초래함으로서 임차인이 불이익을 받게되고 있으며, 이는 국가의 책무를 소홀히 한 책임(헌법과 주택법 3조)이 있으므로 국가를 상대로 한 손해배상 소송도 가능성이 있습니다. 이러한 논란들을 차단하기 위해서도 조치가 필요한 이유입니다.
o 주무부처인 국토부와 대표적 임대사업자인 주택공사의 현재입장
- 주무부처와 주택공사의 입장에서도 문제점을 인식하기는 하는 모양입니다. 질의 답변 과정을 통해서 관계자의 입장을 추정해 보면 핵심쟁점을 벗어난 답변이 보편적이고, 이러한 문제점을 개선하기 위해 법률개정작업이 진행되고 있으므로 다소 관망하는 추세로 보입니다. 관료 스스로는 그동안 해석되어온 관행을 깨기가 매우 어려울 것으로 보입니다.
- 주택공사의 경우 협의에는 관심이 없고 요지부동인 것으로 보입니다.
3. 개선방향
o 관계부처 공무원과 주택공사 관계자의 인식 개선
(률, 령, 규칙의 개정 없이도 가능한 경우)
o 법률 개정: 의원입법이나 정부입법
o 시행령 개정 : 대통령령 해당조항 개정
o 규칙개정 : 국토부 훈령 개정
※ 세부내용은 생략 하겠습니다.
4. 실제사례(제가 살고 있는 아파트의 경우)
o 분양공고 : 14.4.11 (임대기간:(10)년)
- 임대기간 (10)년의 의미가 10년이상에 해당하는지와 기간의 의미상 10년 이내로 해석되는지가 논란입니다. 문언상 의미가 정리되지 않으면 국어학회의 해석도 필요해 보입니다.(법제처와 국토부는 미루거나 답변을 회피하고 있음) 그러나 이 문제로 국어학회에 해석을 의뢰 한다면 심히 부끄러울 수 있습니다.
- 만약 위 내용이 기간의 의미에서 이상에 해당한다면, 정부에서 다른 법령으로 규율한 기간의 해석 의미를 모두 바꾸어야 할 지도 모릅니다.
o 거주자 대부분은 주거취약계층으로 특별분양을 받은 경우(노약자, 유공자, 보훈대상자, 장애인 등)이며, 분양대금을 감당할 여력도 부족한 상황으로, 주거불안에 대한 강박이 매우 심한 상태입니다.
o 해당법령의 취지를 살펴 보거나 관련된 여러 특별법의 적용사례와 입법취지를 함께 고려했을 때, 법령의 규율과 해석상의 의미를 심히 일탈하는 결과를 초래하고 법적신뢰를 받지 못하는 결과가 발생 될 수 있으므로 시급히 정비하여 주시면 감사하겠습니다.
5. 관련법령 해당조항(쟁점부분에 한정)
o 주택법 제3조(국가 등의 의무)
o 공공주택법 시행령 제56조
o 임대주택법 제16조
o 임대주택법 시행령 제16조
2022. 4. 5.
동탄 LH 26단지 분양전환 비상대책위원장
(임시연락처 : ***)
