현재 대한민국 국민들의 최대 관심사는 부동산입니다. 부동산은 우리가 누워자고 생활하는데 가장 필요한 요소이므로 그만큼 우리 일상과 밀접하게 연관되어 있다 할 수 있습니다. 최근까지 문 정권 5년 간의 28여차례의 졸속 부동산 정책 추진과 국회 거대 의석수를 가진 민주당의 입법 횡포에 의해, 대한민국의 부동산 시장은 비상식적인 가격 급등이 초래되었고, 집을 가진 자와 가지지 못한 자 사이에서 문 정부가 이들의 갈라치기를 조장하는 동시에, 가지지 못한 자의 상대적 박탈감을 크게 불러일으켰으며 , 특히 임대차3법이라는 법안으로 인해 임대인과 임차인간의 분쟁이 최고조에 이르고 있는 현실에 놓여 있습니다.

사실 임대인과 임차인간의 임대차 거래는 계약서에 기반합니다. 또한 그 계약행위는 민법에 근거하여 사적자치가 허용되는 행위이며, 계약관계에 있는 자들끼리 서로 협의를 통하여 마련된 계약 내용에 대한 사실을 서로 확인하는 보증 수단으로서 계약서가 존재하는 것입니다. 그러므로 계약서에 있는 내용은 임대인과 임차인 서로가 지켜야할 이행 의무들이 적혀있고 이는 민법의 보호를 받고 있어 의무를 이행하지 않을 시 그에 따른 책임을 지거나 계약해지의 사유까지도 될 수 있습니다.

그런데, 민주당 박주민 의원이 발의한 '임대차3법'으로 인해, 이러한 임대차 게약에 근간이 흔들리고 있습니다. 임대차3법의 적용 이후, 계약서에 적혀 있는 계약기간의 의미가 퇴색되었고, 세입자는 '계약갱신청구권'이라는 막강한 권익을 이용하여 임대인에게 터무니 없는 이사비를 요구하는 경우가 많아졌습니다. 심지어 계약이 곧 만료되면서 이사를 계획했던 세입자들조차도 임대차3법을 악용하여, 마치 임대인이 내보내서 어쩔 수 없이 자신들이 나가는 양 임대인을 속이며 이사비를 뜯어가는 행태들도 우리 주변에서 많이 찾아볼 수 있습니다. 임차인의 계약 연장과 재계약에 따른 전월세 인상율을 법으로 지켜주는 기존의 입법 취지를 크게 벗어나는 현장의 상황이라 볼 수 있습니다.

임대차 계약은 사적자치의 영역이고, 임대인과 임차인 간에 서로 합의한 내용을 바탕으로 계약서가 쓰여져 계약관계가 성립되고, 마땅히 서로에게 지켜야할 선이라는 게 존재해왔었습니다. 하지만 임차인의 권리를 보호한다는 취지로 마련된 '임대차3법'이 오히려 세입자의 횡포를 일삼게 만들었으며 안그래도 코로나로 인해 예상치 못한 공실도 발생하고 임대업이라는 업종의 이유만으로 정부의 지원금마저 못 받고 있는 상황에서 종부세와 재산세 등의 각종 세금의 폭등으로 여러모로 힘든 와중에 세입자의 터무니없는 이사비 강요로 겁박까지 당함으로써, 여러모로 현실적 부당한 상황에 치이고 있는 임대인들은 최소한의 건물 유지 관리비 조차 충당하기 힘들 정도로, 물질적으로나 심리적으로 큰 타격을 받고 있습니다.

임대업이 사회악입니까? 임대인이 사회 불순 세력입니까?
결국 물건의 소유자, 즉, 임대인이 있기에 임차인도 존재할 수 있습니다.
무작정 임차인을 보호하려고 임대인에게 크나큰 피해를 줘서도 안됩니다.
임대인과 임차인 간에 서로가 지켜야 할 선이 있고, 그걸 정치권에서 훼손시켜선 안된다고 생각합니다.
그러므로 임대차3법은 반드시 폐지되어야 합니다.

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작년부터 계도기간에 있는 '전월세신고제'가 곧 본격적으로 시행된다고 합니다. 월세 30만원 이상 또는 5000만원 이상의 전세 계약을 할 경우, 반드시 계약서를 첨부하여 그 계약 사실을 지자체의 인근 주민센터에 신고를 해야 한다고 합니다. 하지만, 현재 부동산 전월세 계약할 때, 타지역에 사는 주인이 직접 오지 않고도 부동산 중개업자가 위임받아 대리로 처리하는 경우가 사회 전반적으로 행해지고 있습니다. 그런데 이러한 현장의 상황은 무시한 채, 곧 본격적으로 적용될 '전월세 신고제'는 그 계약을 중개한 부동산 중개업자가 신고하지 못하며, 반드시 주인이 직접 와서 신고해야 한다고 합니다. 그래서 지금 일각에서는 부동산 중개인에게도 주인을 대신하여 전월세 신고를 할 수 있는 권한이 주어져야 한다는 목소리들이 커지고 있는 상황입니다.

그런데, 저는 조금 다른 시각을 가지고 있습니다. 부동산 중개인에게 전월세 신고 업무까지 위임가능하도록 권한을 확대한다면, 분명 예상치 못한 권한 남용으로 인한 부작용이 잠재적으로 발생할 것입니다. 주인 몰래 허위 이중 계약서를 작성하여 신고하고선, 나중에 주인이 덮어쓸 수도 있고, 또는 주인이 중개인에게 이중 계약한 계약서를 신고하도록 강요한 것이 나중에 허위신고로 발각되었을 때 주인이 중개인에게 덮어씌우며 서로 책임공방으로 문제가 확대될 여지가 충분히 있습니다.

그래서, '전월세 신고'만큼은 주인이 직접 해야 한다고 생각합니다. 위임의 범위는 직계존속 정도여야 하며, 가족관계증명서로 주인과의 관계를 증명해야할 것입니다.
다만, 각 지역 인근 지자체 주민센터에서 전월세 신고를 받는 건 반대합니다. 사실 주민센터에서 일하시는 일선의 행정 공무원들 중 부동산에 전문적인 지식이나 경험을 가진 사람은 거의 없을 것입니다. 이들에게 계약서를 비롯하여 부동산 전반의 업무를 맡겨서도 안되며 위임해서도 안됩니다. 그들은 전문성도 없거니와 업무 혼란을 야기할 여지가 많습니다.

'전월세 신고제'는 부동산 계약의 투명성을 고취시키는 측면이 강한데, 사실 현재에도 매년 1~2번씩 국세청에 임대 현황에 관하여 세금 신고를 하고 있어 정부가 사실상 주택이나 건물에 관한 임대 현황을 어느정도 다 파악하고 있습니다. 그런 점에서 비추어봤을 때, 국세청에도 신고하고 인근 주민센터에도 따로 또 신청하는 등 '전월세 신고제'가 자칫 '임대현황 파악'이라는 동일한 특성의 업무를 각기 다른 곳에서 이중적으로 중복 처리하는 문제를 초래할 가능성이 높습니다. 그래서 앞으로는 전월세 계약의 투명성을 위한 신고와 분쟁 조정 업무, 건물과 주택에서 나오는 임대소득의 세금 산정 등의 업무를 한 곳으로 통합시켜 처리할 수 있는 관청이 필요한 시점입니다.

그래서 저는 감히 '부동산청'의 신설을 강력하게 주장합니다. '전월세 신고제'는 전월세 계약의 투명성을 고취하기 위한 취지에서 비롯되었지만, 저는 이 정책에서 좀 더 큰 역할을 기대합니다. 최근까지 문재인 정권 5년 간 집값이 급격하게 상승하면서 각종 부작용들이 속출하고 있는데, 그 중 특히 임차인에게 큰 피해를 끼치고 있는 점이 바로 '전세보증금 사기'입니다. 집값이 상승하면서 일부 투기꾼들이 갭투자를 활용하여 여러 채의 다세대 주택 건물을 시세보다 저렴하게 매입하고 입주할 임차인들을 속여가며 모두 전세로 임대를 받아, 그들이 현금으로 챙긴 전세 보증금의 총액이 건물 시세보다 더 큰 점을 악용하여 고의로 파산신청하고 경매로 물건을 넘기는 수법을 자행하고 있습니다. 이러한 피해는 결국 은행도 아니고 임차인들의 몫으로 돌아옵니다. 최우선 변제권 등의 정책들이 있음에도 이렇게 작정하고 깡통 전세 사기를 한 경우에는 임차인들이 전세보증금을 온전하게 돌려받을 길이 없습니다. 그러나, 정부에서는 이러한 행태를 사적자치로 규정하며 적극적인 피해 대책을 논의하거나 예방에 힘쓰지 않고 있습니다. 만약 제가 제안드린 '부동산청'에서 부동산에 관한 지식과 경험이 구비된 부동산 전문 인력들이 '전월세 신고제'를 통하여 꼼꼼히 해당 물건의 계약서들을 확인하였다면, 이러한 갭투기로 인한 깡통 전세 사기는 충분히 미연에 방지될 수 있었을 것입니다.

부동산에 관한 전문적이고 실무 중심의 인력들을 보충하여, '전월세 신고제'를 활용한 계약의 투명성을 고취시키고, 임대인과 임차인 간의 분쟁을 신고 받아 그들 사이에서 발생한 문제를 조정하며 해결하는 업무에 관여하는 동시에, 전월세 신고 시 증빙해 받은 계약서들을 검토하여 각종 사기 행위를 미연에 방지하고 투기꾼들의 투기 행위를 모니터링하며, 부동산 시세 조정하는 시장조정행위를 감시 감독할 수 있도록 하는 등, 부동산과 관련한 업무들에 집중할 수 있는 독립적인 관청이 필요하다는 건 시대적 요구입니다.

*(임대차 분쟁의 여러 사례들이 있겠으나, 최근 몇 달 전부터 언론에서 '세입자의 막무가내식 계약 불이행에 따른 임대인의 피해'를 집중 조명해오고 있습니다. 예를 들어, 원룸 계약해 들어온 세입자가 월세를 계속적으로 미납하고 주인의 연락도 받지 않는 등 문제를 회피하면서, 임대인이 임차인이 점유한 원룸의 문을 함부로 열고 들어가지 못하는 현행 법령 때문에 원룸 문제를 조기에 해결하지 못하고 방치되는 부분(경찰에게 신고해도 이러한 민사 문제에 무관심하며 출동하지도 않습니다.), 5개월이 지나서야 문 따고 들어갔더니, 방 안에 당시 수십마리의 고양이들을 유기한 채 이미 도망간 세입자를 법적으로 책임 지우지 못하고 오롯이 그 피해를 임대인이 떠받는 비슷한 사례가 주변에서 종종 일어나고 있음에도 마땅한 해결책이 없는 게 현실입니다. 만약 '부동산청'이 있어 이러한 문제를 신고받아 직접적으로 관여할 수 있었다면, 임대인에게 더 큰 피해를 야기하진 않았을 겁니다. 민법상 월세 2개월 이상 미납되었을 시 게약을 임의로 해지할 수 있다는 조문이 있지만 현실에서는 그걸 근거로 임차인이 점유한 방을 함부로 문열거나 침입하면 주거침입죄에 걸릴 소지가 다분해서, 경찰이 동행하지 않는 한 문을 따고 들어갈 수가 없는데, 그마저도 경찰이 임의동행해주려고 출동신고 받지 않는 게 현장의 상황입니다.) 

'부동산청'을 신설하면 또 좋은 점이 현재의 과포화해 있는 공인중개사들이 자신들의 전문 지식을 활용하여 부동산과 관련한 공무 수행을 함으로써 국민들에게 봉사할 수 있으며 이들의 실직률도 낮출 수 있습니다. 그 뿐 아니라, 공인중개사 자격증이 없는 사람들이라도 부동산과 관련한 실무적 경험이 있는 사람들을 그들의 경험을 증명할 수 있는 증빙자료와 함께 면접을 통하여 차출하여 현장 업무에 배치함으로써, 그들의 경험이 실전에 쓰일 수 있습니다. 필자 또한 부모님의 원룸 운영에 실질적으로 관여하며 원룸 관리 업무를 3년 이상 같이 임해오고 있는 바, 주로 발생하는 계약 분쟁이라든지, 원룸 월세 임차인의 고충이나 건물 임대 및 관리업무에 관하여, 몸으로 부딪치며 경험한 지식들이 많이 쌓여 있습니다. 저와 같은 사람들 역시 실무에 배치된다면 분명 시험으로 뽑힌 인력 만큼이나 일을 잘 할 것으로 기대합니다.(사실 경험적 지식은 일을 하다보면 저절로 시간이 지나면서 누구나 다 얻습니다. 그렇기 때문에 부동산 현장 업무에서 이런 경험적 측면도 중요하겠지만, 더욱 중요한 건 바로 정직함과 성실성, 그리고 자기 맡은 바 책임을 다하는 책임감이라 할 수 있겠습니다.)

대한민국의 시대적 과업으로 평가받는 부동산, 이제는 이 부동산 문제를 각 지자체의 시청, 구청 내지는 인근 주민센터에서 전담하지 않고, 별도의 관청을 신설하여 보다 전문적인 인력들로 효율적으로 부동산 관련 업무들을 집중적으로 처리할 수 있어야 합니다. '임대차3법' 등으로 인한 임대인과 임차인의 갈등이 사회적 문제로 언론에서 자주 언급되고 있습니다. 임대차 분쟁의 조정을 정부에서 1차적으로 관여하여 임대인과 임차인 이들이 최후 법정으로까지 가지 않도록 사회적 비용을 줄여줘야 하며, 허위매물을 이용한 시세 조정자들의 불법 시세 조작 등을 면밀히 모니터링하여 부동산 가격을 안정화하는 동시에, '전월세 신고제'를 통하여 계약서들을 면밀히 검토함으로써 각종 사기 수법들을 미연에 방지할 수 있도록 감시 감독할 수 있는 '부동산청'의 신설이 그 어느 때보다도 절실합니다.

p.s 주식시장에도 주가의 급격한 상승과 하락을 1차적으로 순화시키는 사이드카 제도가 있고, 각종 불법 행위를 감시 감독하는 금융감독원도 있는데, 이제 부동산 시장에도 부동산 시세를 조작하는 행위를 감시 감독하며, '전월세 신고제'를 통한 임대사업자의 임대 현황을 '국세청'이 아닌 '부동산청'에서 파악할 수 있도록 업무를 집중시킬 필요가 있겠습니다. 그래야만 부동산 임대차 계약의 분쟁들도 신고를 받아 1차적으로 문제를 조정하고 해결할 수 있습니다.

p.s 보건복지부 소속 기관인 '질병관리청'과 비슷한 맥락으로, 국토부 산하에 소속 기관으로 '부동산청'을 신설하여 국민들의 부동산 주거/임대 문제에 집중하여 주신다면, 분명 나중에는 '부동산청'에 관한 좋은 평가를 윤석열 당선인 출범 정부에서 들으실 겁니다.