[분과: 경제2분과위원회]
악법 상가임대차보호법 개정하여 주십시오. (의견 포함)
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2022-04-21
본문
2018 개정시행된 상가임대차보호법이 개정의도와 달리 현실에서
어떻게 악용되고 있는지 사례와 함께 의견을 제시하고자 합니다.
먼저, 임대기간 10년의 실상입니다.
신축건물의 경우에도 10~20년이 지나면 한두군데 손 볼데가 생깁니다.
그런데 80년대 지어진 30년이 경과한 작은 규모의 건축물은 누수등 큰 문제가 언제 어디서 생길지 모릅니다.
부분수리만 계속하느니 차라리 전체 수리를 하는게 낫다는 생각이 들기 마련입니다.
하지만 현행 법에서는 이런 경우에도 안전등급 D정도의 위험도가 있어야 임차인의 계약갱신요구를 거부하고
수리 할 수 있도록 합니다. 아니면 계약당시에 철거, 대수선 등 계획을 고지하도록 하고 있습니다.
대수선의 범위에는 들지 않더라도 건물 전체 배관, 창호, 단열, 외벽 마감 공사 등 을 진행하는 리모델링도 많습니다.
그럼에도 불구하고 판례에서는 아주 까다로운 조건을 임대인에게 요구하고 있습니다.
건물이 오래되서 춥고 덥고 낡더라도 사람이 살 수 있을 정도면 임차인을 내보낼 방법이 없습니다.
지방에 변변한 인테리어 공사없이 소규모 상가주택의 점포를 임차한 임차인도 이 법을 근거로 임대인의 리모델링 의사에 반하여
건물이 노후화되든 말든 리모델링을 막고 10년을 꼬박 채우고 나갈 수 있습니다.
다음 임대료 인상 상한제입니다.
보증금 월세 환산가가 기준금액이하이면서 주변시세의 60% 정도 저렴하게 임대를 준 경우
계약갱신할 때 주변과 완전히 맞추는 수준도 아닌 미미한 수준의 임대료 인상조차 상한보다 넘습니다.
겨우 5만원 인상이 15%인상이 되고, 이렇게 인상해도 주변시세의 67%수준입니다.
임대인의 인상요구에 대해 임차인이 동의하지 않더라도 미동의를 이유로 계약을 해제할 수 없다는 상담사례가 가득합니다.
법을 알고 이용하는 임차인은 임대인의 변경계약요구를 거절하고 계속 저렴한 시세로 있으려 하거나,
인상해주는 대신 장기계약을 요구합니다.
그동안 임대인은 건물수리도 못하니 수선 후 얻을 수 있는 임대료 인상분에 대한 기회비용도 계속 흘려버립니다.
상가임대부분만 빼고 수리한다고 해도, 임차인이 나가는 10년뒤엔 그 수리한 부분은 또 노후화되어 있겠지요.
위의 상황들이 요 몇달간 제가 직접 겪은 일들입니다.
심지어 제 경우의 임차인은 공사기간 동안 비워주는 조건으로 이사비와 공사완료 후 본인과의 재계약, 과도하지 않은 임대료
인상을 요구하였고 임대인이 이에 반발하자, 나가고 말고는 본인이 알아서 할 것이며, 본인은 10년을 채울것이라 하더군요.
건물 전체 공사를 진행하지 못해 차후 별도 공사 진행시 임대인이 추가로 지불해야할 금전 피해를 언급했더니
(보상요구가 아니었습니다.) 피해 발생 여부가 확정되지 않았는데 그 얘기를 왜 하느냐고 합니다.
4년동안 임대료를 동결해 준 배려는 생각하지도 않습니다.
법을 몇 번이나 읽으면서 내린 결론은 현재의 법은 규모있는 상가전용건물(빌딩)을 임차한 대형사업장 위주로 개정한 법
이라는 것입니다.
안정적인 영업권 보장이라는 이름으로 임차인에게 금전과 기간이라는 두개의 칼을 동시에 쥐어주었습니다.
그래서 다음과 같은 의견을 제시하고자 합니다.
1) 상가 임대차 보장기간을 5년으로 단축조정하여주십시오.
2) 갱신거절과 관련하여 건물 노후화에 따라 건물의 대부분을 수리하고자 하는 경우가 포함될 수 있도록
요건을 완화하여 열거해 주십시오.
3) 주변시세에 따라 임대료 상한 금액을 달리 할 수 있는 근거를 마련하여 주십시오
4) 상가임대차보호법 적용시 규모에 따라 달리 적용할 수 있는 근거를 마련하여 주십시오
다른 예이긴 하나, 양도소득세의 경우 주택의 면적이 50%이상인 상가주택은 주택으로 보도록 규정하였습니다.
이처럼 상가임대자보호법도 적용대상을 구분하여 집합건물이 아닌 연면적 330제곱미터이하,
근린생활시설 면적이 50%를 넘지 않는 소규모 상가주택의 경우 주택임대차 보호법을 적용할 수 있도록
하는 것은 어떨까 하고 생각해보았습니다.
5) 어떤 형태로 개정되든, 임대인을 위한 보호 조항이 포함될 경우 법 시행이후 자동갱신(또는 계약갱신)된 경우도
개정법에 따른 보호를 받을 수 있도록 부칙에서 꼭 정하여 주십시오.
새롭게 시작하는 정부에서 상가임대차보호법을 개정한다고 해도 결국 영세사업자의 영업권 보호라는 이름으로
그들은 계속 보호받을 것입니다.
재건축 투자로 수십억 자산을 가진 사람을 과연 영세사업자라 불러야 할 지도 모르겠습니다.
그 사람들이 임차한 건물의 임대인 역시 기껏해야 상가주택 아니면 얼마되지않는 소규모 건물의
임대료 수입으로 생활해나가는 "영.세.임.대.인"임을 잊지 말아주십시오.
어떻게 악용되고 있는지 사례와 함께 의견을 제시하고자 합니다.
먼저, 임대기간 10년의 실상입니다.
신축건물의 경우에도 10~20년이 지나면 한두군데 손 볼데가 생깁니다.
그런데 80년대 지어진 30년이 경과한 작은 규모의 건축물은 누수등 큰 문제가 언제 어디서 생길지 모릅니다.
부분수리만 계속하느니 차라리 전체 수리를 하는게 낫다는 생각이 들기 마련입니다.
하지만 현행 법에서는 이런 경우에도 안전등급 D정도의 위험도가 있어야 임차인의 계약갱신요구를 거부하고
수리 할 수 있도록 합니다. 아니면 계약당시에 철거, 대수선 등 계획을 고지하도록 하고 있습니다.
대수선의 범위에는 들지 않더라도 건물 전체 배관, 창호, 단열, 외벽 마감 공사 등 을 진행하는 리모델링도 많습니다.
그럼에도 불구하고 판례에서는 아주 까다로운 조건을 임대인에게 요구하고 있습니다.
건물이 오래되서 춥고 덥고 낡더라도 사람이 살 수 있을 정도면 임차인을 내보낼 방법이 없습니다.
지방에 변변한 인테리어 공사없이 소규모 상가주택의 점포를 임차한 임차인도 이 법을 근거로 임대인의 리모델링 의사에 반하여
건물이 노후화되든 말든 리모델링을 막고 10년을 꼬박 채우고 나갈 수 있습니다.
다음 임대료 인상 상한제입니다.
보증금 월세 환산가가 기준금액이하이면서 주변시세의 60% 정도 저렴하게 임대를 준 경우
계약갱신할 때 주변과 완전히 맞추는 수준도 아닌 미미한 수준의 임대료 인상조차 상한보다 넘습니다.
겨우 5만원 인상이 15%인상이 되고, 이렇게 인상해도 주변시세의 67%수준입니다.
임대인의 인상요구에 대해 임차인이 동의하지 않더라도 미동의를 이유로 계약을 해제할 수 없다는 상담사례가 가득합니다.
법을 알고 이용하는 임차인은 임대인의 변경계약요구를 거절하고 계속 저렴한 시세로 있으려 하거나,
인상해주는 대신 장기계약을 요구합니다.
그동안 임대인은 건물수리도 못하니 수선 후 얻을 수 있는 임대료 인상분에 대한 기회비용도 계속 흘려버립니다.
상가임대부분만 빼고 수리한다고 해도, 임차인이 나가는 10년뒤엔 그 수리한 부분은 또 노후화되어 있겠지요.
위의 상황들이 요 몇달간 제가 직접 겪은 일들입니다.
심지어 제 경우의 임차인은 공사기간 동안 비워주는 조건으로 이사비와 공사완료 후 본인과의 재계약, 과도하지 않은 임대료
인상을 요구하였고 임대인이 이에 반발하자, 나가고 말고는 본인이 알아서 할 것이며, 본인은 10년을 채울것이라 하더군요.
건물 전체 공사를 진행하지 못해 차후 별도 공사 진행시 임대인이 추가로 지불해야할 금전 피해를 언급했더니
(보상요구가 아니었습니다.) 피해 발생 여부가 확정되지 않았는데 그 얘기를 왜 하느냐고 합니다.
4년동안 임대료를 동결해 준 배려는 생각하지도 않습니다.
법을 몇 번이나 읽으면서 내린 결론은 현재의 법은 규모있는 상가전용건물(빌딩)을 임차한 대형사업장 위주로 개정한 법
이라는 것입니다.
안정적인 영업권 보장이라는 이름으로 임차인에게 금전과 기간이라는 두개의 칼을 동시에 쥐어주었습니다.
그래서 다음과 같은 의견을 제시하고자 합니다.
1) 상가 임대차 보장기간을 5년으로 단축조정하여주십시오.
2) 갱신거절과 관련하여 건물 노후화에 따라 건물의 대부분을 수리하고자 하는 경우가 포함될 수 있도록
요건을 완화하여 열거해 주십시오.
3) 주변시세에 따라 임대료 상한 금액을 달리 할 수 있는 근거를 마련하여 주십시오
4) 상가임대차보호법 적용시 규모에 따라 달리 적용할 수 있는 근거를 마련하여 주십시오
다른 예이긴 하나, 양도소득세의 경우 주택의 면적이 50%이상인 상가주택은 주택으로 보도록 규정하였습니다.
이처럼 상가임대자보호법도 적용대상을 구분하여 집합건물이 아닌 연면적 330제곱미터이하,
근린생활시설 면적이 50%를 넘지 않는 소규모 상가주택의 경우 주택임대차 보호법을 적용할 수 있도록
하는 것은 어떨까 하고 생각해보았습니다.
5) 어떤 형태로 개정되든, 임대인을 위한 보호 조항이 포함될 경우 법 시행이후 자동갱신(또는 계약갱신)된 경우도
개정법에 따른 보호를 받을 수 있도록 부칙에서 꼭 정하여 주십시오.
새롭게 시작하는 정부에서 상가임대차보호법을 개정한다고 해도 결국 영세사업자의 영업권 보호라는 이름으로
그들은 계속 보호받을 것입니다.
재건축 투자로 수십억 자산을 가진 사람을 과연 영세사업자라 불러야 할 지도 모르겠습니다.
그 사람들이 임차한 건물의 임대인 역시 기껏해야 상가주택 아니면 얼마되지않는 소규모 건물의
임대료 수입으로 생활해나가는 "영.세.임.대.인"임을 잊지 말아주십시오.
