[분과: 경제1분과위원회]
농지거래 활성화 대책과 세제 개선
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2022-04-24
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농지법과 경자유전 원칙...정부 규제..
경자유전원칙은 정말 후진적이고 미개한 정책으로 세계 어느 나라도 지금은 이를 고집하는 나라가 없고..
우리나라 보다 후진국이라고 비웃던 중국도 경자유전 원칙을 버린지 오래 되었고 이제 중국은 우리나라와는 상대 조차 안되고
세계 초강대국 미국과 경쟁하는 ..감히 우리나라가 넘볼수 없는 거대 경제 대국이 되어가고 있습니다.
그런데 우리나라는 아직도 농민단체와 진보시민단체라는 경실련,좌파 정당이라는 민주당과 정의당에서 소위 농민을 보호한다는 구실로 농지거래 규제를 끈질기게 요구하고 있고 ..
그러다 보니 현행 헌법에도 "경자유전 원칙"이 담겨있고 그러한 헌법정신에 의해 경자유전원칙에 반하는 법률을 제.개정할 수도 없는 것이며 ..
얼마전 모 정치학자와 정치인은 앞으로 개정하게 되는 헌법에는 경자유전원칙을 더 강화하는 문구를 넣어 ..
농기계도 들어갈 수 없는 산골짜기 다랑이 폐경농지로 ..농지로서 가치가 없는 농지까지지도 전부 강제로 농사를 짓게 만들어야 한다는..
정말로 정신나간 머저리같은 주장을 하고 있는 것을 보았는데..누구나 눈치만 보면서 여기에 대해 반박하는 국민이 단 한사람도 없었습니다.
(법은 무릇 합리적으로 제.개정해야 하는 것이지..입법기관인 국회의원이라고 해서.. 무턱대고 국민들을 골탕먹이려고 고의적 이거나 또는 무식하고 무지해서.. 국민들에 게 폭압적인 엉터리 법규정을 입법해서는 안될 것입니다)
여기서 잠깐 농지관련법을 공부하고 넘어가겠습니다..
공인중개사도 여기에 대한 법규에 대해 다시 전문적으로 공부를 하지 않고는 너무 복잡해서 잘알수가 없고,
더구나 국회의원 이나 시.군.구청 농지 담당 또는 개발허가나 건축 허가 담당 공무원도 다시 개인적으로 전문적인 공부를 하지 않고는 알수가 없으니.. 일반 국민들은 엄두조차 나지 않는 것입니다.
즉, 농지에 있어서도 농지에만 적용되는 특별법인 "농지법"에서는 지목이 농지(전,답,과수원)인 경우에 "농업진흥지역"과 "비진흥지역(진흥지역 지정 외의 지역)"으로 구분되고 이를 다시 "농업진흥지역"에서는 "농업진흥구역"과 "농업보호 구역"으로 분류됩니다.
전 국토에 적용되는 일반법인 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"(이하, 국계법"이라 한다)에서는 전국토를
1. 도시지역(주거,상업,주거,녹지지역으로 분류), 2. 비도시역으로 나누고.. 비도시지역은 다시 1).관리지역(계획관리,생산관리, 2).농림지역, 3). 자연환경보전지역으로 나뉩니다.
그런데 위 농지법상 분류인 농업진흥지역 지정 외의 지역인 비진흥지역에서는 다시 국계법상 관리지역으로 분류되고 진흥지역은 농림지역이나 자연환경 보전지역으로 분류되게 됩니다.
(대부분 그렇다는 것이지 농지법 규정과 국계법에서의 분류규정이 달라 항상 그 분류가 위와 같이 일치하는 것은 아니다 보니 각 법규정에 의해 이중 규제를 받게 되는 경우도 많습니다)
따라서 농지법상 진흥지역 농지라도 도시지역안의 녹지지역, 관리지역에 속한 경우가 있고 또 위 농지법상 비진흥지역 이라도 국계법상 농림지역이나 자연환경 보전지역으로 분류되어 있는 경우가 있는데.. .
그러면 비진흥지역이라도..농림지역의 규제나 자연환경보전지역의 규제로 개발허가가 불가능한 경우가 많아 불측의 피해를 보게 되는 경우도 많으니 주의해야 합니다.
또 위에서 본 바와 같이 농지법상의 농업진흥지역은 농업진흥구역(옛날 절대 농지)과 농업보호 구역으로 나뉘게 되는 데 농업진흥 구역은 말 그대로 농업관련 시설( 농가주택, 농산물 보관창고, 가축 사육시설, 농산물가공 공장, 농기구 수리센타 등)만 허용되지만 ..
농업보호구역은 국계법상 농림지역에 있더라도 농업진흥구역과 달리 일반주택, 소매점, 편의점, 이발소. 미용실 등(농업용 창고가 아닌 일반 창고나 음식을 조리하는 식당이나 휴게음식점, 칫집 등은 불가)은 가능하도록 되어 있는 데...
이는 국토계획법상의 농림지역 규정이 아닌 특별법인 농지법의 농업보호구역 규정을 따르게 되어 있어 그런 효과가 나오는 것으로 오히려 비진흥지역에서는 국계법상 농림지역의 규제를 받게되어 개발이 제한되는 모순이 발생되게 됩니다.
따라서 공인중개사도 토지 중개를 할때에는 특히 농지 중개에 있어서는 국계법상 개발이 가능한 계획관리지역만 확인하고 농지법상 분류(농업진흥구역, 또는 농업보호구역)를 안보고 중개를 했다가는 패가망신할 수도 있다는 사실을 명심해야 합니다
또 국토를 효율적으로 관리한답시고 2010년 경 국계법상 관리지역에 있어서도 이를 다시 계획관리, 생산관리, 보전관리로 나누게 하고 그것도 시.군 등 지자체에서 그 분류.평가 비용을 전부 부담하게 하여 ..
지자체에서는 다시 그 분류작업을 타 기관(통상 농촌공사에 의뢰함)에 용역을 주어 토지 적성평가를 하여 분류를 하여 시.군에서 의결을 한 다음
이를 다시 또 광역 시. 도 등 광역 단체의 승인을 받느라 지자체에서는 4~5년 간격으로 막대한 예산을 투입하는 등 국민 혈세를 낭비하고 있습니다.
제가 보기에는 옛날에는 비도시지역은 농림지역과 준농림지역 등 단 2가지로 분류해도 충분했는데..이걸 다시 관리,농림,자연환경 보전지역 등 3가지로 나누었던것 까지는 이해가 가지만..
이를 다시 관리지역은 계획관리,생산관리, 보전관리 지역으로 나누는 것은 하등 의미가 없는 것으로 정부에서 국민을 규제하고 국민 혈세를 퍼다 내버리고자 아니면 공무원들 일거리를 만들어 주려고 작정을 한 것이 아닌가 하는 생각됩니다.
왜냐하면 농지로 보전하는데 중점을 두려면 농지법에서 농업진흥지역(우량농지는 농업진흥구역, 농업용수원 보호지역은 농업보호구역)과 비진흥지역으로 구분하여 국계법에서 농업진흥지역은 농림지역으로 비진흥지역 농지는 관리지역으로 분류하면 되는데...
(현재 국계법상 관리지역을 계획관리, 생산관리, 보전관리 등 3가지로 분류하고 있는 것을 원래대로 "관리지역" 단일로 단순화시켜도 아무런 문제가 없고 오히려 개발이 가능한 가용토지의 공급을 확대시켜 지가 안정에도 도움을 주게 될것입니다)
현재는 농지법상 보존과는 거리가 멀다고 보는 비진흥지역 농지도 다시 국계법에서 개발이 제한되는 생산관리나 보전관리로 편입하여 일반 주택이나 소매점 외에는 대부분 농업관련 시설만 허용하고 있는 사실로 이는 정말 국민들 헷깔리게 만들고 골탕이나 먹이는 아무 쓸데없는 규제라는 생각이 들기 때문입니다.
(구태여 농지로 보전할 가치가 적다면 과거처럼 그냥 개발이 가능한 "관리지역"으로만 분류하고 또 개발보다 농지나 산지로 보전해야 한다면 "농림지역"으로 분류해도 아무런 문제가 없다고 생각되기 때문입니다)
또 농지나 산지로 보전할 가치가 높다고 국계법상 엄연히 농림지역으로 지정된 곳인데도 불구하고.. 농지법상 농업진흥지 역이고 그 안에서 다시 농업보호구역이라고 해서 일반 주택이나 소매점을 허용하는 것과 ..
또 농지 보전으로서 가치가 적은 비진흥지 역인데도 국계법상 계획관리지역이 아닌 보전관리나 생산관리지역으로 묶거나 또는 아예 "농림지역"으로 묶어 농업관련 시설에 대해서만 허용하고 있는 엉터리같은 사실을 국민들이 어떻게 이해를 해야 할까요?
또 제가 농림부와 국토부에 문의하니 국계법과 농지법상 분류규정이 달라..농지로서 보전가치가 높은 농업진흥구역 농지가 국계법상 계획관리(계획관리는 통상 개발허가가 자유롭다)로 분류된 경우도 많이 있는 데...
이런 경우 국계법상 엄연히 계획관리지역 이라 해도 특별법인 농지법상 농업진흥구역 이나 보호구역인 경우 그 규제를 받아 농업관련시설 기준으로 개발허가가 된다니 이거 헷깔려서 국민들이 살 수가 있나요?
또 지목이 지적 공부상 농지로 되어 있거나 현황상 농지인 경우(폐염전 등)에 있어 매매(경.공매 포함)나 증여로 소유권이전 등기를 하는 경우, 소재지 읍.면 사무소에서 농지 취득 자격 증명(이하, 농취증)을 발급받아야 이전 등기가 가능하고..
한편 예외로 영농여건 불리농지는 자경이 아닌 임대를 조건으로 농취증 발급이 가능한데 경사 도 15 °이상의 급경사지 등 특수한 경우에나 설정되는 것으로 일반적인 경우가 아니며..
또 전용허가가 나온 경우 농취증 첨부없이 이전등기가 가능하지만 이것도 혠실적으로는 거의 불가능 수준입니다.
또한 농취증은 직접 자경하겠다는 농사 목적으로만 발급이 가능하도록 규정되어 있는데..
(그러다보니 문재인대통령도 사저 건축용 으로 농지를 구입하면서.. 그때 농민으로서 농사를 짓겠다고 허위로 농취증을 받아 농지를 취득하여 불법을 저질러 현재 정치권의 뜨거운 문제가 되고 있는 것임)..
우리나라 어느 면소재지(당진시 정미면 천의리 시장)에는 과거 수십년전에는 논.밭 등 농지였다가 그후 수십년에 걸쳐 자연적으로 개발이 되어..
현재 자연적으로 상가와 식당이 즐비하게 들어서 있고.. 5일 시장이 서던 곳이 고.. 건물도 과거 전부 상가 등으로 허가가 나서 식당이나 근린상가 등으로 건물등기가 전부 되어있는데..
하지만 당시 농지 전용 허가 없이 건물을 허가하여 상가가 형성되었는 지는 모르지 만.. 어쨓든 현재 대지 부분은 사오십년째 토지 대장상 지목이 아직도 대부분 전.답 등 농지로 남아있어 ..
그 시내 일대가 모두 지금까지 매매가 이루어 지면서 건물은 이전등기가 되는 데.. 현실상 대지를 이전등기를 하려면 농취증을 떼어 오라고 하고...
그러면 건물을 헐고 농지로 복구하는 조건이 아니면 읍.면사무소에서 농취증 발급을 안해주고 있다고 하는 데..
그래도 뒷구멍으로 공무원에게 뇌물을 주고.. 사실은 농지로 복구도 할수가 없고 (현실적으로 상가라서 농지로 복구도 불가능) 또 하지도 않을라면서 농지로 복구를 조건으로 농취증을 발급받는지는 모르겠지만...
그래도 대부분 매매하고 농취증을 떼어 이전등기를 하고 ..누구는 농취증을 못떼어 매매를 못하는.. 실로 웃지못할 21세기 현대판 코메디가 이 나라 대한민국에서 일어나고 있지요..
또 경매로 농지가 나왔는 데...거기에 과거 수십년째 주택이 지어져 있거나 심지어는 다가구 주택 허가가 나와서 2층 옥상까지 짓다가 경매로 나온 경우 읍.면사무소에서 누구에게는 농지로 복구하는 조건으로 ..농취증을 발급해 주어 입찰에 참여하고 ..
누구에게는 멀쩡한 건물을 지금에서 헐고 다시 농지로 복구하는게 말이 되느나며 농취증 발급신청을 불허하여 경매나 공매 참여를 불가능하게 하고..이게 당신들이 말하는 나라다운 나라 꼴인지..알 수가 없습니다..
당장 농지 규제를 원활히 하여 농지 거래를 활성화시켜.. 그동안 시골에서 농사를 지어 자식 공부시키다가.. 현재 빚더미에 올라 농지를 팔려고 해도 안팔려 자살하는 우리의 부모 세대인 연세드신 농민들을 구제해야 합니다.
또 당장 농지로서 보전가치가 떨어지는 농지법상 농업진흥지역 외의 지역인 "비진흥지역"만이라도 농취증 발급을 면제하거나 "임대용"취득을 허용하여...
현재 형식적인 자경으로 흉내만 내려고 어쩔수없이 지주들이 나서 멀쩡한 농지에 쓸모없는 "왕버들나무"나 심어 경제를 낭비하는 농지 규제를 완화하고 나아가 합리적인 규제로 농지 거래에 숨통을 터 주어야 합니다.
또 어느 곳은 경지정리도 안되어 있고 농업 용수개발도 안된 농사경작이 정말 어려운 불량농지도 ..경지정리된 우량의 농업진흥 지역과 연결된 일단의 농지라 하여 ..불합리 하게 엮여져 농지법상 "농업진흥구역"으로 편입되어 있는 곳이 많이 있습니다.
이렇게 일대가 논으로 형성되어 있으면서도 경지정리도 안되고 농업용수개발도 안된 농사 경작조건이 불리한 농지는 당장 농지법상 농업진흥지역에서 전부 제외시키고 또한 농림지역에서 관리지역으로 변경시켜야 할 것입니다.
또 이번에 국회에서 농지법을 개정하면서 상임위안으로 주말체험농지 구입 대상에서 농업진흥지역을 제외시켰다고 하는데 농업진흥지역중에도 농업진흥구멱은 철저히 보호되어야 하지만
이에 비해 농업보호구역은 경지정리가 안되어 농사경작에 불리한 지대도 많고 다만 농업용수원인 저수지나 하천 보호를 위해 일대에 설정되어 있는 보호구역으로 일반 주택이나 소매점등이 허용된 지역인데
이런 농업진흥구역 전부를 주말체험영농 대상에서 제외한 것은 잘못으로 이는 농업"진흥지역" 중 농업"보호구역"은 제외하고 농업"진흥구역"에 대해서만 주말체험영농 불가로 변경하여 통과되어야 맞는 것입니다.
또한 기왕에 철거 불가능한 상가나 주택이 오래전에 들어서 사용되고 있는선 경우나 위 사례에서 보듯 개발허가를 받아 다가구주택이나 상가를 건축 중에 경.공매가 진행되는 경우에는 지목이 농지라도 농취증 발급을 면제하여..
이미 개발되기 시작하여 농지의 형상이 아닌 토지에 지목이 농지라는 이유로 무조건 농취증을 요구하는 모순된 정부의 규제로 채무자가 저가 낙찰로 억울하게 손해를 보고 패가망신하여 고통받는 국민이 없도록 당장 구제 대책을 마련해야 합니다.
또 이번 농지법 개정안에 보니 일정규모 이상 상속농지나 이농 농지에 대해 강제로 처분의무를 부과하고 또는 농촌공사에 매도신청을 하도록 강제하고 있는데..
현재 정부에서는 고령의 은퇴농가들이 농지를 팔고 은퇴를 하러해도 농지가 안팔려 아우성이 나고 그래서 정부에 매도신청을 하면 정부 대행 농촌공사에서는 그걸 전부 매입할 예산이 없어 그조차 쩔쩔 매고 있으면서
무슨 엉뚱하게 상속 농지나 이농인들 농지까지 전부 강제로 매각하라며 안되면 농촌공사에 매각 신청을 하라니.. 매각신청을 하면 과연 농촌공사에서는 헐값인 공시지가로 나마 매수를 해 줄 예산이나 마련할수 있다는 말인지 어이가 없습니다.
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이번 LH 직원들의 신도시 지역 투기도 사전에 개발계획을 알고 투기를 한 것이냐.. 아니냐에 촛점을 맞추어야 하는 것이지...
아무리 LH 직원들이라도 사전 내부 정보에 의한 것이 아니고 신도시 개발 훨씬 이전에 땅을 보는 안목을 가지고 장래를 위해 땅을 사서 장기 투자를하는 것은..
사람이라면 누구나 하는 저축성의 일환으로 주식을 사는 것이나 예금하는 것이나 다를 바가 전혀 없는 것임에도 이 시대에 정치권 과 일부 시민들이 마녀사냥에 나서 억울한 사람을 엉뚱하게 죽음으로 내 몰수도 있는 것입니다.
그런데도 LH 직원들이 개발지 땅을 샀다고만 무조건 투기로 몰고 또 바람을 잡고 때려 잡아..오래전 개발정보 없이도 장래성을 생각하고 선량하게 토지를 구입한 대상자도 있을 텐데..억울하게 자살하고 또 처벌받게 해서는 안될 것입니다..
과거 제가 올렸던 글을 다시 올려 봅니다..
부동산 투기냐..투자냐 ..분류를 하여 양도 세 등 세금 중과세를 하고 있는 부분도.. 제가 보기에는 좌파 정부(노무현 정권때 부터)에서 국민들로 부터 세금을 더 뜯어 내려는 치졸한 작전으로 밖에 보이지 않습니다.
왜냐하면..현행 세법 규정으로는 농사꾼이 농사를 지어도 연접 시.군. 또는 30키로 거리를 따져 비사업용 토지로 분류하여.. 양도세 10%중과세라는 덤테기를 씌우고
(앞으로는 비사업용으로 분류되면 양도세 기본세율에 20%를 더하여 중과하고 장기보유공제도 없애겠다고 하니 미쳐도 정말 단단히 미쳤습니다)
임야는 단순히 거리를 따져 농사꾼이 싸구려 임야를 사서 나무를 심고 가꾸어도.. 연접 시.군 또는 30키로 이내가 아니면.. 비사업용으로 분류해서 양도세 10% 중과세라는 덤테기를 씌워 국민을 괴롭히고..
또 농사꾼이 아닌 시내에 사는 공무원이나 회사원, 상업인이 연접 시.군 내에 평당 수백만원의 개발이 가능한 자연녹지 등 도시지역 임야를 사서..나무를 심어 가꾸지 않고.. 개발이 되기만 기다리며.. 방치를 해도..
이때에는 오히려 임야 소재지와 같은 지역 주민이니..비사업용이 아니라..순수한 사업용으로 분류해 각 종 세금 중과세 대상에서 면제되는..괴이한 현실이 일어나고 있습니다.
또 시내에서도 땅을 나대지로 팔면 비사업용으로 양도세 중과세를 때려 멀쩡하게 빌딩을 지을 시내 중심 상업지에 1회용 조립식건물을 지어 2년 정도 유지하다가 그후 비사업용에서 벗어나고 나서 다시 때려 부수는 이런 국민적 낭비를 조장하는 ..
그런 세계에 없는 원시인들 같은 후진국형 코메디법이자 악법을 수십년전 민주당 노무현 정부때 부터 만들어 놓아 지금까지 토지거래를 단단히 틀어 막아 놓고도..
정부 공무원들이나 LH 직원들이 만약 사전에 개발정보를 빼내 자기들은 정말 부동산 투기를 대대적으로 벌려온 것이 사실이라면 못된 버르장머리를 단단히 고쳐 놓아야 합니다.
그런데도 정치권은 반성은 고사하고 지금까지 그런 악법을 못고치고 있는 민주당이나 국힘당이나.. 국회의원님들 정말 부끄러운줄 알아야 합니다..
도시지역을 제외한 국토가 대부분이 임야나 농지인 우리나라에서.. 순수한 농사꾼이 농사를 짓고 산에 나무를 심어 가쿠는 데도.. 거리만 따져서 비사업용으로 분류하고...
또 비사업용으로 걸려들면..양도세 최고 45%에 비사업용이라고 10%를 중과세 해서 55%..게다가 지방소득세 5.5%를 보태면 나라에서 총 60.2%를 양도세로 빼앗아가는 도둑놈의 나라..
미국은 사고 나서 1년만 지나 팔면 양도세가 15%에 불과하고 ..투기가 세계적으로 최고로 극심했던 일본도 양도세가 20%수준이라고 하고 있는데..
또 세상에 불로소득의 대명사인 로또복권 1등으로 수백억을 받아도 소득세 부과에서는 전체 소득에서 3분의 1.범위를 넘지 않도록 하여 30%소득세에 지방세 3%로 총33%로 총소득의 3분의 1을 넘지않는 범위로 제한하고 있는 법인데..
그보다는 내 돈을 투자해서 보유 기간동안 길게는 몇십년간 대출이자를 부담하면서 위험부담을 안고 장기로 쌓인 누적 소득이 팔때에서야 전부 한꺼번에 노출되는 양도차익을..,모두 소득세 과표로 잡아..
총 매대금의 절반이 넘는 돈을 나라에서 양도세금으로 빼앗아 간다니..이게 도둑놈 심보의 나라가 아닌가..만약 손해를 보고 팔았다면 정부에서 본전을 보전해 주는 것도 아닌지 않는가?
또한 우리가 보기에는 부동산매입은 대부분 장기 투자이고..그에 비해 주식은 부동산에 비해 패가 망신하는 사례가 많은 단기 투기로 생각되는데 ...
왜 거꾸로 주식은 투기가 아닌 투자라 하고 부동산 투자는 투기로 몰아가는 이유가 무엇인가..
선진국에서는 부동산 매입도 자신이 위험성을 감수한 개인적 성향의 투자로 보고 전혀 나쁘게 보지 않는다는데..툭하면 부동산 투기꾼 잡는다는 것도 정치꾼들 쑈가 아닌가...
강남 집값이 오른다고 이를 핑게로 전국 도시 집값을 규제하고 거래를 어럽게 만들어 전국 집값을 올려놓고 정치권이 일부러 투기로 집을 샀다가 오른값에 팔고 빠졌다는 소문도 있다.
또 미국은 자식에게 한번에 10억씩 평생 10년마다 50년간 50억을 나눠주면 증여세를 한푼도 안낸다는데.. 우리는 증여세 공제가 10년에 겨우 전세 보증금도 안되는 5000만원으로 묶어 놓고..자본 흐름을 철저히 막고서..
자식 결혼시켜 전세방만 얻어줘도 툭하면 증여 공제액 5000만원이 넘어 세무서에서 증여세 탈루 조사를 한다며.. 겁을 줘서 국민들을 불안과 공포에 떨게 하는.. 엉터리같은 나라...
상속세도 세계에서 일본 다음으로 우리나라 상속세율(55%)이 높다고 하지만 미국이나 일본등 선진국은 상속세 기본공제액이 수십.수백억으로 사실은 우리나라가 상속세나 증여세가 세계에서 제 1위라고 합니다.
우리나라 기업주가 사망하면 상속세 55%에 가중되는 세금을 보태면 65%가 훨씬 넘어서 기업을 헐값에 팔지 않으면 상속세 감당이 안된다고 합니다.
그러니 기업들이 기업주가 죽으면 세금으로 기업과 경영권을 나라에 뺏길까봐 외국으로 다 도망을 가는 나라.. (작년에도 우리나라 에서 외국으로 나간 기업이 2000개가 넘는 다고 합니다)
도시지역도 아닌 시골에 집 한채를 지을래 도 건축허가를 받을라치면 진입도로.. 상.하 수도 타령을 하며 지자체 말단 공무원들이 고을 원님처럼 온갖 갑질을 하게 만든 무식하고 또 무지한 나라..
어련히 민법의 상린관계 규정인 주위토지 통행권이나 인지사용권 등 민법 218조나 219조에 근거해 알아서 소규모 건물에 대해서는 건축을 하고 사용하면 되는 것을...
민법상 상린관계 규정도 전혀 모르는 공무원들이 조례나 지침을 기안하면 멋도 모르는 지자체 의원들이 거수기로 통과시키고 그러면 공무원들이 그에 따라 갑질로 국민들을 괴롭히게 만드는 나라..
이런 딱한 후진국형의 고질병을 앓고 있는 이 나라의 뿌리깊은 중병을..이제 국회의원 님들이 고치겠다고 공약을 걸고 나서야 합니다.
경자유전원칙은 정말 후진적이고 미개한 정책으로 세계 어느 나라도 지금은 이를 고집하는 나라가 없고..
우리나라 보다 후진국이라고 비웃던 중국도 경자유전 원칙을 버린지 오래 되었고 이제 중국은 우리나라와는 상대 조차 안되고
세계 초강대국 미국과 경쟁하는 ..감히 우리나라가 넘볼수 없는 거대 경제 대국이 되어가고 있습니다.
그런데 우리나라는 아직도 농민단체와 진보시민단체라는 경실련,좌파 정당이라는 민주당과 정의당에서 소위 농민을 보호한다는 구실로 농지거래 규제를 끈질기게 요구하고 있고 ..
그러다 보니 현행 헌법에도 "경자유전 원칙"이 담겨있고 그러한 헌법정신에 의해 경자유전원칙에 반하는 법률을 제.개정할 수도 없는 것이며 ..
얼마전 모 정치학자와 정치인은 앞으로 개정하게 되는 헌법에는 경자유전원칙을 더 강화하는 문구를 넣어 ..
농기계도 들어갈 수 없는 산골짜기 다랑이 폐경농지로 ..농지로서 가치가 없는 농지까지지도 전부 강제로 농사를 짓게 만들어야 한다는..
정말로 정신나간 머저리같은 주장을 하고 있는 것을 보았는데..누구나 눈치만 보면서 여기에 대해 반박하는 국민이 단 한사람도 없었습니다.
(법은 무릇 합리적으로 제.개정해야 하는 것이지..입법기관인 국회의원이라고 해서.. 무턱대고 국민들을 골탕먹이려고 고의적 이거나 또는 무식하고 무지해서.. 국민들에 게 폭압적인 엉터리 법규정을 입법해서는 안될 것입니다)
여기서 잠깐 농지관련법을 공부하고 넘어가겠습니다..
공인중개사도 여기에 대한 법규에 대해 다시 전문적으로 공부를 하지 않고는 너무 복잡해서 잘알수가 없고,
더구나 국회의원 이나 시.군.구청 농지 담당 또는 개발허가나 건축 허가 담당 공무원도 다시 개인적으로 전문적인 공부를 하지 않고는 알수가 없으니.. 일반 국민들은 엄두조차 나지 않는 것입니다.
즉, 농지에 있어서도 농지에만 적용되는 특별법인 "농지법"에서는 지목이 농지(전,답,과수원)인 경우에 "농업진흥지역"과 "비진흥지역(진흥지역 지정 외의 지역)"으로 구분되고 이를 다시 "농업진흥지역"에서는 "농업진흥구역"과 "농업보호 구역"으로 분류됩니다.
전 국토에 적용되는 일반법인 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"(이하, 국계법"이라 한다)에서는 전국토를
1. 도시지역(주거,상업,주거,녹지지역으로 분류), 2. 비도시역으로 나누고.. 비도시지역은 다시 1).관리지역(계획관리,생산관리, 2).농림지역, 3). 자연환경보전지역으로 나뉩니다.
그런데 위 농지법상 분류인 농업진흥지역 지정 외의 지역인 비진흥지역에서는 다시 국계법상 관리지역으로 분류되고 진흥지역은 농림지역이나 자연환경 보전지역으로 분류되게 됩니다.
(대부분 그렇다는 것이지 농지법 규정과 국계법에서의 분류규정이 달라 항상 그 분류가 위와 같이 일치하는 것은 아니다 보니 각 법규정에 의해 이중 규제를 받게 되는 경우도 많습니다)
따라서 농지법상 진흥지역 농지라도 도시지역안의 녹지지역, 관리지역에 속한 경우가 있고 또 위 농지법상 비진흥지역 이라도 국계법상 농림지역이나 자연환경 보전지역으로 분류되어 있는 경우가 있는데.. .
그러면 비진흥지역이라도..농림지역의 규제나 자연환경보전지역의 규제로 개발허가가 불가능한 경우가 많아 불측의 피해를 보게 되는 경우도 많으니 주의해야 합니다.
또 위에서 본 바와 같이 농지법상의 농업진흥지역은 농업진흥구역(옛날 절대 농지)과 농업보호 구역으로 나뉘게 되는 데 농업진흥 구역은 말 그대로 농업관련 시설( 농가주택, 농산물 보관창고, 가축 사육시설, 농산물가공 공장, 농기구 수리센타 등)만 허용되지만 ..
농업보호구역은 국계법상 농림지역에 있더라도 농업진흥구역과 달리 일반주택, 소매점, 편의점, 이발소. 미용실 등(농업용 창고가 아닌 일반 창고나 음식을 조리하는 식당이나 휴게음식점, 칫집 등은 불가)은 가능하도록 되어 있는 데...
이는 국토계획법상의 농림지역 규정이 아닌 특별법인 농지법의 농업보호구역 규정을 따르게 되어 있어 그런 효과가 나오는 것으로 오히려 비진흥지역에서는 국계법상 농림지역의 규제를 받게되어 개발이 제한되는 모순이 발생되게 됩니다.
따라서 공인중개사도 토지 중개를 할때에는 특히 농지 중개에 있어서는 국계법상 개발이 가능한 계획관리지역만 확인하고 농지법상 분류(농업진흥구역, 또는 농업보호구역)를 안보고 중개를 했다가는 패가망신할 수도 있다는 사실을 명심해야 합니다
또 국토를 효율적으로 관리한답시고 2010년 경 국계법상 관리지역에 있어서도 이를 다시 계획관리, 생산관리, 보전관리로 나누게 하고 그것도 시.군 등 지자체에서 그 분류.평가 비용을 전부 부담하게 하여 ..
지자체에서는 다시 그 분류작업을 타 기관(통상 농촌공사에 의뢰함)에 용역을 주어 토지 적성평가를 하여 분류를 하여 시.군에서 의결을 한 다음
이를 다시 또 광역 시. 도 등 광역 단체의 승인을 받느라 지자체에서는 4~5년 간격으로 막대한 예산을 투입하는 등 국민 혈세를 낭비하고 있습니다.
제가 보기에는 옛날에는 비도시지역은 농림지역과 준농림지역 등 단 2가지로 분류해도 충분했는데..이걸 다시 관리,농림,자연환경 보전지역 등 3가지로 나누었던것 까지는 이해가 가지만..
이를 다시 관리지역은 계획관리,생산관리, 보전관리 지역으로 나누는 것은 하등 의미가 없는 것으로 정부에서 국민을 규제하고 국민 혈세를 퍼다 내버리고자 아니면 공무원들 일거리를 만들어 주려고 작정을 한 것이 아닌가 하는 생각됩니다.
왜냐하면 농지로 보전하는데 중점을 두려면 농지법에서 농업진흥지역(우량농지는 농업진흥구역, 농업용수원 보호지역은 농업보호구역)과 비진흥지역으로 구분하여 국계법에서 농업진흥지역은 농림지역으로 비진흥지역 농지는 관리지역으로 분류하면 되는데...
(현재 국계법상 관리지역을 계획관리, 생산관리, 보전관리 등 3가지로 분류하고 있는 것을 원래대로 "관리지역" 단일로 단순화시켜도 아무런 문제가 없고 오히려 개발이 가능한 가용토지의 공급을 확대시켜 지가 안정에도 도움을 주게 될것입니다)
현재는 농지법상 보존과는 거리가 멀다고 보는 비진흥지역 농지도 다시 국계법에서 개발이 제한되는 생산관리나 보전관리로 편입하여 일반 주택이나 소매점 외에는 대부분 농업관련 시설만 허용하고 있는 사실로 이는 정말 국민들 헷깔리게 만들고 골탕이나 먹이는 아무 쓸데없는 규제라는 생각이 들기 때문입니다.
(구태여 농지로 보전할 가치가 적다면 과거처럼 그냥 개발이 가능한 "관리지역"으로만 분류하고 또 개발보다 농지나 산지로 보전해야 한다면 "농림지역"으로 분류해도 아무런 문제가 없다고 생각되기 때문입니다)
또 농지나 산지로 보전할 가치가 높다고 국계법상 엄연히 농림지역으로 지정된 곳인데도 불구하고.. 농지법상 농업진흥지 역이고 그 안에서 다시 농업보호구역이라고 해서 일반 주택이나 소매점을 허용하는 것과 ..
또 농지 보전으로서 가치가 적은 비진흥지 역인데도 국계법상 계획관리지역이 아닌 보전관리나 생산관리지역으로 묶거나 또는 아예 "농림지역"으로 묶어 농업관련 시설에 대해서만 허용하고 있는 엉터리같은 사실을 국민들이 어떻게 이해를 해야 할까요?
또 제가 농림부와 국토부에 문의하니 국계법과 농지법상 분류규정이 달라..농지로서 보전가치가 높은 농업진흥구역 농지가 국계법상 계획관리(계획관리는 통상 개발허가가 자유롭다)로 분류된 경우도 많이 있는 데...
이런 경우 국계법상 엄연히 계획관리지역 이라 해도 특별법인 농지법상 농업진흥구역 이나 보호구역인 경우 그 규제를 받아 농업관련시설 기준으로 개발허가가 된다니 이거 헷깔려서 국민들이 살 수가 있나요?
또 지목이 지적 공부상 농지로 되어 있거나 현황상 농지인 경우(폐염전 등)에 있어 매매(경.공매 포함)나 증여로 소유권이전 등기를 하는 경우, 소재지 읍.면 사무소에서 농지 취득 자격 증명(이하, 농취증)을 발급받아야 이전 등기가 가능하고..
한편 예외로 영농여건 불리농지는 자경이 아닌 임대를 조건으로 농취증 발급이 가능한데 경사 도 15 °이상의 급경사지 등 특수한 경우에나 설정되는 것으로 일반적인 경우가 아니며..
또 전용허가가 나온 경우 농취증 첨부없이 이전등기가 가능하지만 이것도 혠실적으로는 거의 불가능 수준입니다.
또한 농취증은 직접 자경하겠다는 농사 목적으로만 발급이 가능하도록 규정되어 있는데..
(그러다보니 문재인대통령도 사저 건축용 으로 농지를 구입하면서.. 그때 농민으로서 농사를 짓겠다고 허위로 농취증을 받아 농지를 취득하여 불법을 저질러 현재 정치권의 뜨거운 문제가 되고 있는 것임)..
우리나라 어느 면소재지(당진시 정미면 천의리 시장)에는 과거 수십년전에는 논.밭 등 농지였다가 그후 수십년에 걸쳐 자연적으로 개발이 되어..
현재 자연적으로 상가와 식당이 즐비하게 들어서 있고.. 5일 시장이 서던 곳이 고.. 건물도 과거 전부 상가 등으로 허가가 나서 식당이나 근린상가 등으로 건물등기가 전부 되어있는데..
하지만 당시 농지 전용 허가 없이 건물을 허가하여 상가가 형성되었는 지는 모르지 만.. 어쨓든 현재 대지 부분은 사오십년째 토지 대장상 지목이 아직도 대부분 전.답 등 농지로 남아있어 ..
그 시내 일대가 모두 지금까지 매매가 이루어 지면서 건물은 이전등기가 되는 데.. 현실상 대지를 이전등기를 하려면 농취증을 떼어 오라고 하고...
그러면 건물을 헐고 농지로 복구하는 조건이 아니면 읍.면사무소에서 농취증 발급을 안해주고 있다고 하는 데..
그래도 뒷구멍으로 공무원에게 뇌물을 주고.. 사실은 농지로 복구도 할수가 없고 (현실적으로 상가라서 농지로 복구도 불가능) 또 하지도 않을라면서 농지로 복구를 조건으로 농취증을 발급받는지는 모르겠지만...
그래도 대부분 매매하고 농취증을 떼어 이전등기를 하고 ..누구는 농취증을 못떼어 매매를 못하는.. 실로 웃지못할 21세기 현대판 코메디가 이 나라 대한민국에서 일어나고 있지요..
또 경매로 농지가 나왔는 데...거기에 과거 수십년째 주택이 지어져 있거나 심지어는 다가구 주택 허가가 나와서 2층 옥상까지 짓다가 경매로 나온 경우 읍.면사무소에서 누구에게는 농지로 복구하는 조건으로 ..농취증을 발급해 주어 입찰에 참여하고 ..
누구에게는 멀쩡한 건물을 지금에서 헐고 다시 농지로 복구하는게 말이 되느나며 농취증 발급신청을 불허하여 경매나 공매 참여를 불가능하게 하고..이게 당신들이 말하는 나라다운 나라 꼴인지..알 수가 없습니다..
당장 농지 규제를 원활히 하여 농지 거래를 활성화시켜.. 그동안 시골에서 농사를 지어 자식 공부시키다가.. 현재 빚더미에 올라 농지를 팔려고 해도 안팔려 자살하는 우리의 부모 세대인 연세드신 농민들을 구제해야 합니다.
또 당장 농지로서 보전가치가 떨어지는 농지법상 농업진흥지역 외의 지역인 "비진흥지역"만이라도 농취증 발급을 면제하거나 "임대용"취득을 허용하여...
현재 형식적인 자경으로 흉내만 내려고 어쩔수없이 지주들이 나서 멀쩡한 농지에 쓸모없는 "왕버들나무"나 심어 경제를 낭비하는 농지 규제를 완화하고 나아가 합리적인 규제로 농지 거래에 숨통을 터 주어야 합니다.
또 어느 곳은 경지정리도 안되어 있고 농업 용수개발도 안된 농사경작이 정말 어려운 불량농지도 ..경지정리된 우량의 농업진흥 지역과 연결된 일단의 농지라 하여 ..불합리 하게 엮여져 농지법상 "농업진흥구역"으로 편입되어 있는 곳이 많이 있습니다.
이렇게 일대가 논으로 형성되어 있으면서도 경지정리도 안되고 농업용수개발도 안된 농사 경작조건이 불리한 농지는 당장 농지법상 농업진흥지역에서 전부 제외시키고 또한 농림지역에서 관리지역으로 변경시켜야 할 것입니다.
또 이번에 국회에서 농지법을 개정하면서 상임위안으로 주말체험농지 구입 대상에서 농업진흥지역을 제외시켰다고 하는데 농업진흥지역중에도 농업진흥구멱은 철저히 보호되어야 하지만
이에 비해 농업보호구역은 경지정리가 안되어 농사경작에 불리한 지대도 많고 다만 농업용수원인 저수지나 하천 보호를 위해 일대에 설정되어 있는 보호구역으로 일반 주택이나 소매점등이 허용된 지역인데
이런 농업진흥구역 전부를 주말체험영농 대상에서 제외한 것은 잘못으로 이는 농업"진흥지역" 중 농업"보호구역"은 제외하고 농업"진흥구역"에 대해서만 주말체험영농 불가로 변경하여 통과되어야 맞는 것입니다.
또한 기왕에 철거 불가능한 상가나 주택이 오래전에 들어서 사용되고 있는선 경우나 위 사례에서 보듯 개발허가를 받아 다가구주택이나 상가를 건축 중에 경.공매가 진행되는 경우에는 지목이 농지라도 농취증 발급을 면제하여..
이미 개발되기 시작하여 농지의 형상이 아닌 토지에 지목이 농지라는 이유로 무조건 농취증을 요구하는 모순된 정부의 규제로 채무자가 저가 낙찰로 억울하게 손해를 보고 패가망신하여 고통받는 국민이 없도록 당장 구제 대책을 마련해야 합니다.
또 이번 농지법 개정안에 보니 일정규모 이상 상속농지나 이농 농지에 대해 강제로 처분의무를 부과하고 또는 농촌공사에 매도신청을 하도록 강제하고 있는데..
현재 정부에서는 고령의 은퇴농가들이 농지를 팔고 은퇴를 하러해도 농지가 안팔려 아우성이 나고 그래서 정부에 매도신청을 하면 정부 대행 농촌공사에서는 그걸 전부 매입할 예산이 없어 그조차 쩔쩔 매고 있으면서
무슨 엉뚱하게 상속 농지나 이농인들 농지까지 전부 강제로 매각하라며 안되면 농촌공사에 매각 신청을 하라니.. 매각신청을 하면 과연 농촌공사에서는 헐값인 공시지가로 나마 매수를 해 줄 예산이나 마련할수 있다는 말인지 어이가 없습니다.
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이번 LH 직원들의 신도시 지역 투기도 사전에 개발계획을 알고 투기를 한 것이냐.. 아니냐에 촛점을 맞추어야 하는 것이지...
아무리 LH 직원들이라도 사전 내부 정보에 의한 것이 아니고 신도시 개발 훨씬 이전에 땅을 보는 안목을 가지고 장래를 위해 땅을 사서 장기 투자를하는 것은..
사람이라면 누구나 하는 저축성의 일환으로 주식을 사는 것이나 예금하는 것이나 다를 바가 전혀 없는 것임에도 이 시대에 정치권 과 일부 시민들이 마녀사냥에 나서 억울한 사람을 엉뚱하게 죽음으로 내 몰수도 있는 것입니다.
그런데도 LH 직원들이 개발지 땅을 샀다고만 무조건 투기로 몰고 또 바람을 잡고 때려 잡아..오래전 개발정보 없이도 장래성을 생각하고 선량하게 토지를 구입한 대상자도 있을 텐데..억울하게 자살하고 또 처벌받게 해서는 안될 것입니다..
과거 제가 올렸던 글을 다시 올려 봅니다..
부동산 투기냐..투자냐 ..분류를 하여 양도 세 등 세금 중과세를 하고 있는 부분도.. 제가 보기에는 좌파 정부(노무현 정권때 부터)에서 국민들로 부터 세금을 더 뜯어 내려는 치졸한 작전으로 밖에 보이지 않습니다.
왜냐하면..현행 세법 규정으로는 농사꾼이 농사를 지어도 연접 시.군. 또는 30키로 거리를 따져 비사업용 토지로 분류하여.. 양도세 10%중과세라는 덤테기를 씌우고
(앞으로는 비사업용으로 분류되면 양도세 기본세율에 20%를 더하여 중과하고 장기보유공제도 없애겠다고 하니 미쳐도 정말 단단히 미쳤습니다)
임야는 단순히 거리를 따져 농사꾼이 싸구려 임야를 사서 나무를 심고 가꾸어도.. 연접 시.군 또는 30키로 이내가 아니면.. 비사업용으로 분류해서 양도세 10% 중과세라는 덤테기를 씌워 국민을 괴롭히고..
또 농사꾼이 아닌 시내에 사는 공무원이나 회사원, 상업인이 연접 시.군 내에 평당 수백만원의 개발이 가능한 자연녹지 등 도시지역 임야를 사서..나무를 심어 가꾸지 않고.. 개발이 되기만 기다리며.. 방치를 해도..
이때에는 오히려 임야 소재지와 같은 지역 주민이니..비사업용이 아니라..순수한 사업용으로 분류해 각 종 세금 중과세 대상에서 면제되는..괴이한 현실이 일어나고 있습니다.
또 시내에서도 땅을 나대지로 팔면 비사업용으로 양도세 중과세를 때려 멀쩡하게 빌딩을 지을 시내 중심 상업지에 1회용 조립식건물을 지어 2년 정도 유지하다가 그후 비사업용에서 벗어나고 나서 다시 때려 부수는 이런 국민적 낭비를 조장하는 ..
그런 세계에 없는 원시인들 같은 후진국형 코메디법이자 악법을 수십년전 민주당 노무현 정부때 부터 만들어 놓아 지금까지 토지거래를 단단히 틀어 막아 놓고도..
정부 공무원들이나 LH 직원들이 만약 사전에 개발정보를 빼내 자기들은 정말 부동산 투기를 대대적으로 벌려온 것이 사실이라면 못된 버르장머리를 단단히 고쳐 놓아야 합니다.
그런데도 정치권은 반성은 고사하고 지금까지 그런 악법을 못고치고 있는 민주당이나 국힘당이나.. 국회의원님들 정말 부끄러운줄 알아야 합니다..
도시지역을 제외한 국토가 대부분이 임야나 농지인 우리나라에서.. 순수한 농사꾼이 농사를 짓고 산에 나무를 심어 가쿠는 데도.. 거리만 따져서 비사업용으로 분류하고...
또 비사업용으로 걸려들면..양도세 최고 45%에 비사업용이라고 10%를 중과세 해서 55%..게다가 지방소득세 5.5%를 보태면 나라에서 총 60.2%를 양도세로 빼앗아가는 도둑놈의 나라..
미국은 사고 나서 1년만 지나 팔면 양도세가 15%에 불과하고 ..투기가 세계적으로 최고로 극심했던 일본도 양도세가 20%수준이라고 하고 있는데..
또 세상에 불로소득의 대명사인 로또복권 1등으로 수백억을 받아도 소득세 부과에서는 전체 소득에서 3분의 1.범위를 넘지 않도록 하여 30%소득세에 지방세 3%로 총33%로 총소득의 3분의 1을 넘지않는 범위로 제한하고 있는 법인데..
그보다는 내 돈을 투자해서 보유 기간동안 길게는 몇십년간 대출이자를 부담하면서 위험부담을 안고 장기로 쌓인 누적 소득이 팔때에서야 전부 한꺼번에 노출되는 양도차익을..,모두 소득세 과표로 잡아..
총 매대금의 절반이 넘는 돈을 나라에서 양도세금으로 빼앗아 간다니..이게 도둑놈 심보의 나라가 아닌가..만약 손해를 보고 팔았다면 정부에서 본전을 보전해 주는 것도 아닌지 않는가?
또한 우리가 보기에는 부동산매입은 대부분 장기 투자이고..그에 비해 주식은 부동산에 비해 패가 망신하는 사례가 많은 단기 투기로 생각되는데 ...
왜 거꾸로 주식은 투기가 아닌 투자라 하고 부동산 투자는 투기로 몰아가는 이유가 무엇인가..
선진국에서는 부동산 매입도 자신이 위험성을 감수한 개인적 성향의 투자로 보고 전혀 나쁘게 보지 않는다는데..툭하면 부동산 투기꾼 잡는다는 것도 정치꾼들 쑈가 아닌가...
강남 집값이 오른다고 이를 핑게로 전국 도시 집값을 규제하고 거래를 어럽게 만들어 전국 집값을 올려놓고 정치권이 일부러 투기로 집을 샀다가 오른값에 팔고 빠졌다는 소문도 있다.
또 미국은 자식에게 한번에 10억씩 평생 10년마다 50년간 50억을 나눠주면 증여세를 한푼도 안낸다는데.. 우리는 증여세 공제가 10년에 겨우 전세 보증금도 안되는 5000만원으로 묶어 놓고..자본 흐름을 철저히 막고서..
자식 결혼시켜 전세방만 얻어줘도 툭하면 증여 공제액 5000만원이 넘어 세무서에서 증여세 탈루 조사를 한다며.. 겁을 줘서 국민들을 불안과 공포에 떨게 하는.. 엉터리같은 나라...
상속세도 세계에서 일본 다음으로 우리나라 상속세율(55%)이 높다고 하지만 미국이나 일본등 선진국은 상속세 기본공제액이 수십.수백억으로 사실은 우리나라가 상속세나 증여세가 세계에서 제 1위라고 합니다.
우리나라 기업주가 사망하면 상속세 55%에 가중되는 세금을 보태면 65%가 훨씬 넘어서 기업을 헐값에 팔지 않으면 상속세 감당이 안된다고 합니다.
그러니 기업들이 기업주가 죽으면 세금으로 기업과 경영권을 나라에 뺏길까봐 외국으로 다 도망을 가는 나라.. (작년에도 우리나라 에서 외국으로 나간 기업이 2000개가 넘는 다고 합니다)
도시지역도 아닌 시골에 집 한채를 지을래 도 건축허가를 받을라치면 진입도로.. 상.하 수도 타령을 하며 지자체 말단 공무원들이 고을 원님처럼 온갖 갑질을 하게 만든 무식하고 또 무지한 나라..
어련히 민법의 상린관계 규정인 주위토지 통행권이나 인지사용권 등 민법 218조나 219조에 근거해 알아서 소규모 건물에 대해서는 건축을 하고 사용하면 되는 것을...
민법상 상린관계 규정도 전혀 모르는 공무원들이 조례나 지침을 기안하면 멋도 모르는 지자체 의원들이 거수기로 통과시키고 그러면 공무원들이 그에 따라 갑질로 국민들을 괴롭히게 만드는 나라..
이런 딱한 후진국형의 고질병을 앓고 있는 이 나라의 뿌리깊은 중병을..이제 국회의원 님들이 고치겠다고 공약을 걸고 나서야 합니다.
