□ 서울고등법원 2010.04.08. 선고 2009나64965 판결 내용을 들여다보면,

가.10년 공공임대주택의 공급의 주된 목적은 어디까지나 국민주택기금 등 정부의 지원으로 저렴한 가격에 서민, 중산층에게 안정된 주거환경을 보장하는 데에 있는 것이고,

나. 건설임대주택을 임차인에게 우선분양하는 절차나 가격 등을 규율하는 데는 현실적·기술적으로 상당한 어려움이 따를 뿐만 아니라, 제반 사정 및 신속한 사회의 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 있으므로, 국회가 상세히 법률로 규정하는 것은 바람직하지 않은 부분이라 할 것이고, 한편 위임입법의 경우 그 한계는 예측가능성인바, 이는 법률에 이미 대통령령으로 규정될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적으로 규정되어 있어서 누구라도 당해 법률로부터 대통령령 등에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 함을 의미하고, 이러한 예측가능성의 유무는 당해 특정조항 하나만을 가지고 판단할 것은 아니고 관련 법조항 전체를 유기적·체계적으로 종합 판단하여야 하며 각 대상 법률의 성질에 따라 구체적·개별적으로 검토하여 법률조항과 법률의 입법 취지를 종합적으로 고찰할 때 합리적으로 그 대강이 예측될 수 있는 것,

다. 임대주택법을 비롯한 관련 규정들을 종합하여 보면, 공공건설임대주택의 분양전환가격을 분양전환시점의 감정평가금액을 초과할 수 없도록 한 것은 합리적인 범위 내에서 임대주택공급에 참여한 임대사업자의 수익성을 보장하되 그 폭리 행위를 막기 위하여 임대주택의 소유권 이전 당시의 주택시세 등을 고려하기 위한 제도임을 알 수가 있는바,

라. 이들 규정들과 관련 규정들을 종합하여 보면, 시행규칙에 의하여 보충될 내용의 대강을 충분히 예측할 수 있고, 오히려 관렵 법령들을 종합하여 보면, 10년 공공임대주택의 분양전환가격은 주변시세보다는 저렴한 수준에서 결정되도록 되어 있고, 가격이 급등할 경우 적정한 가격으로 제한할 수 있도록 분양전환가격의 상한선도 규정하고 있으며,

마, 시행규칙[별표1]제1호(가)목과 그 관련 사법상 계약의 효력
임대주택법 제15조에서 국민의 주거생활의 보장을 위하여 임대주택에 대한 임차인의 우선적인 분양전환권을 규정하고 있는 이상, 분양전환시에 그 전환가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 경우라면 이 사건 조항이 무료라 할 것이지만, 여기에서 말하는 “감정평가금액”이란 감정평가업자가 이 아파트의 경제적 가치를 감정평가에 관한 규칙 등에서 규정하는 공정하고 합리적인 원칙에 따라 평가하는 금액을 뜻한다고 할 것이어서 앞서 본 여러 사정들에 비추어 볼 때, 장차 분양전환가경을 위와 같은 감정평가금액으로 한다고 하여 그 자체로 임차인들의 우선분양전환청구권을 본질적으로 침해한다고 할 수 없으므로, 이 사건 조항이 무료라고 볼 수는 없다.
그렇다 하더라도, 이 사건 조항 및 그 근거가 된 시행규칙 [별표1]제1호(가)목에서 규정하는 “감정평가금액”을 적용함에 있어서, 분양전환가격이 지나치게 높아 임차인들의 우선분양권은 사실상 박탈하는 것과 같은 결과가 초래되어서는 안 될 것이다. 따라서 분양전환시에 감정평가금액을 구체적으로 산정함에 있어서는 평가 결과가 크게 부적정할 경우 적정하다고 판단되는 다른 방식으로 평가할 수 있다고 규정한 감정평가에 관한 규칙 제10조 제2항의 입법 취지를 십분 감안하여, 폭등한 가격이 그대로 반영되게 되는 거래사례비교법만을 고집할 것이 아니라, 비용성의 원리를 따르는 평가방식인 원가법에 따른 감정평가금액을 고려하는 등으로(감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항 참조), 분양전환 당시의 시장상황에 따른 합리적인 대응이 필요하다 할 것이다.

▶ 법원 판례 내용을 정리하여 보면,
10년 공공임대주택의 주된 목적과 임대주택법의 법률조항과 입법취지를 종합적으로 고려할 때,
임대주택법 시행규칙 [별표1]제1호(가)목 “임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다”의 법리적 해석은,
임대사업자의 수익성을 보장하되 그 폭리 행위를 막기 위한 것이며, 분양전환가격이 지나치게 높아 임차인들의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 결과가 초래되어서는 아니됨으로 폭등한 가격이 그대로 반영되게 되는 거래사례비교법만을 고집할 것이 아니라 비용성의 원리를 따른 원가법에 따른 감정평가금액을 고려하여 된다고 판단됨에도 불구하고 지속적으로 거래사례비교법으로만 감정평가가 이루워지는지 도저히 납득되지가 않습니다.

이에 판례 및 입법취지 등으로 고려하여 명확한 방향성을 잡아주시길 간곡히 부탁드립니다.


[ 결        론  ]  저희가 생각하는 해결점은 아래와 같다고 생각합니다.

첫째, 현재 국회에 계류되어있는 '공공주택특별법 일부 개정법률안' 검토 및 통과입니다. (관련내용 파일첨부)
▣ 김회재의원 대표발의(의안번호 제2113732호)
▣ 김회재의원 대표발의(의안번호 제2113740호)

둘째, 감정평가에 대한 규칙(국토교통부령) 제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가방식 개정입니다.

셋째, 공공주택 특별법 제3조의2(공공주택의 재원ㆍ세제지원 등)②항을 적극 시행하여 주거취약계층 보호입니다.