공동주택 입주민 견제기능 및 실효성 있는 관리 감독 강화로 아파트 비리근절

1. 아파트 비리가 지속적으로 발생하는 원인

1) 아파트 비리 민원은 폭증하나 처벌은 솜방이 처벌로(미약함) 원성이 자자함으로 아파 트 비리사범은 구속수사 원칙으로 전환 필요합니다
2) 입주민 견제가 현실적으로 불가능하기 때문에 몇 몇 동대표들이(직업이 동대표!!!) 입주자대표회의를 장악하고 동대표 친소관계로 계획적으로 업체 선정부터 결재까지 일사천리로 진행할 수 있습니다
3) 대형공사가 시작 될 때 문제점을 발견하고도 입주민들에게 알려서 협조를 받을 수가 없음(현행법은 관리주체의 허락이 있어야 공지나 방송을 사용 가능)
4) 00억의 공사비를 부풀려도 공사가 마무리 된 이후에 지자체에서 하는 일은 업체 선 정에 문제가 있다고 과태료 1천만 원 정도가 있을 뿐, 범죄 증거는 입주민들이 확보 할 수 없기 때문에 대부분 무혐의(증거 불충분)으로 마무리 됩니다
5) 투자비용 없이 대형 사업(모파트의 경우 배관 공사비 00억)을 마음대로 쥐 락 펴락할 수 있고, 입주민의 반대가 있으면 인신공격이나 모함, 욕설, 신상 털기 등 으로 공격을 해서 상대방의 화를 유도하여 형사 사건으로 고소, 고발, 내용증명발송 전을 펼치면 입주민들의 관심이 멀어지고 자신들이 하고 싶은 대로 할 수 있습니다

2. 공동주택 관리청 신설이 절실함

1) 국민 70%가 거주하는 주거문제가 입주민 소통으로 해결되지 않아 갈등으로 발생하 는 사회적 비용이 너무 큼으로, 따라서 공공 관리로 사회적 비용을 줄여야 합니다.
2) 입주민들은 이웃끼리 얼굴 붉히고 싶지 않아 지자체에 민원을 넣고 있으나 지자체의 인력이 나 감독 권한의 한계 때문에 경찰서에 고소 고발로 해결하려는 시민 정서도 문제이고 경찰 관이 영장 없이 수사할 수 있는 범위의 한계가 있으므로 공무원의 감독 기능이 효율 적이어야 합니다
3) 선출직 공무원이 관리 감독을 하다 보니 표를 의식하는 단체장의 감독을 하려 하지 않는 것도 문제 입니다(변호사, 로스쿨 출신 법률 전문 전담기구 설립의 필요성)
4) 공무원에게 사법 경찰권을 주어서 민원 초기 단계에 강력한 대응을 해야 갈등이 심 화 되지 않고 사회적 비용을 줄일 수 있습니다


3. 공무원의 관리 감독 한계, 소송으로 무효화 가능, 사실 상 견제기능 없는 아파트 비리문제

1) 서울 및 지방 모 아파트는 세대 배관 교체 공사를 시행 하면서 사업자 선정 지침 위반하여 특정 업체 선정 의혹으로 구청으로부터 과태료 1천 만 원을 부과 받았으나, 소송으로 무효화 되었고, 입주민들이 소송을 제기 하였으나 기각 당함 , 사실상 공무원의 견제 기능이 무력화.
2) 현행법 체계는 사적 자치가 우선하는 문제 때문에 공무원의 관리 감독의 한계가 있으므 로 개정 헌법에 공동 주택 관리는 공무원의 감독 기능이 타 법보다 우선 한다는 조항이 추가 되어야 하며, 소송으로 무효화 되는 문제를 해결 할 수 있고 헌법과의 상반되는 규 제 입법을 할 수 가 있음
3) 대 다수 입주민 들은 관리 감독을 공무원들이 해 주기를 바라고 있는 실정이고, 00억 이 상의 공사를 입주민 30% 동의가 있을 경우 지자체 (시설 관리공단 등)에서 공사를 대 행 해 주는 것을 원하고 있음,
4) 입주민 간 다툼으로 소송 전이 벌어지고 있고 전과자가 양산되는 문제점이 심각하며, 불필요한 경찰서 고소 고발의 20%가 아파트 주민들이 접수하고 있는 실정으로 사회적 비용의 낭비가 심각 함. 따라서 헌법 개정안에 공동주택 관리에 관한 특별한 규정(공무 원의 관리 감독 기능이 타법보다 우선 한다는 조항)이 추가되는 것이 절실함.
5) 많은 국민들은 입주민 간 얼굴을 붉히고 싶지 않아서 정부가 민원을 해결하여 주기를 원함, 따라서 관리 감독 기능을 더 활성화 해 주기를 원하고 있음.
6) 관리 감독권자가 선출직이다 보니 민원인들과 이해관계로 민원 처리에 어려움이 많음

4. 사업자 선정 지침 문제(2015년 3월 국무 조정실에 사업자 선정 지침‘적격 심사제’ 폐지 요청-국토부에도 요청)

1) 적격 심사제는 도입 취지는 좋으나, 아파트에서 대부분 특정 업체와 야합하여 비리를 저지르는 데 악용되고 있으므로 폐지하고 일반 경쟁 입찰을 권고하는 것이 타당 함.(공 사비 부풀리기를 상당부분 줄일 수가 있음)
2) 동대표들이 주관적으로 선정 기준을 정하고 있음. 점수도 기준도 없고 특정 업체를 몰 아 주는 한심한 제도임. 사실상 국토부가 아파트 비리를 조장하고 있음.
3) 10억 이상의 자본금--> 회사 설립 당시의 등기부 상의 자본금으로 현재 통장에 돈 이 없어도 됨. 최근 3개월의 평균 통장 잔고가 아닌 것으로 기준이 상식에 부합하지도 않고 입주민 입장에서 문제를 제기 할 수 없고, 견제도 불가능 함.
4) 적격 심사제가 공사비 부풀리기로 아파트 비리를 조장하고 있음 예: 최근 3년간 대출 실적이 00억 이상인 업체
※배관 공사와 관련이 없어도 가능 예: 도장 공사의 경우 특허 공법이 있는 업체 또는 그 공법을 사용할 수 있는 업체
※ 특허 공법이 없다고 하여서 도장 공사를 못하는 것도 아님

5. 회계 감사 의무화 폐지

1) 회계 프로그램 조작이 매우 용이하여 회계 감사로 비리를 적발하기 어렵고, 문제가 발 생하면 관리소 직원들이 퇴사하면 그만임.
2) 국토부가 회계 감사 의무화로 아파트 비리를 예방하겠다고 주장하고 있으나 이는 현실 을 잘 모르는 탁상 행정의 전형임. 회계 조작이 매우 용이하고, 조작의 증거를 찾기 어 려움. 김부선 아파트의 경우 회계 프로그램의 로그 기록을 받아 검토한 결과, 수정 삭제 가 아주 많았지만, 수정 삭제 내용을 삭제하고 제출하여 회계 조작을 검증 할 수가 없었 음, 따라서 회계 감사가 비리를 합리화 해주는 데 악용의 소지가 있음. 회계기록 조작이 나 장부 멸실 시 처벌해야 함.)
3) 전국적으로 회계 감사 비용이 수백억에 이르고 있는 점을 감안하면 특정 단체의 로비가 의심되는 상황임. 2015년 회계사 협회에서 각 아파트에 공문을 보내어 약 1천만 원에 이르는 고가의 회계 감사를 받도록 하는 등, 문제가 발생 하여 공정 거래 위원회에 제소 를 하는 사건이 발생함.
4) 회계 감사는 허위 영수증이나 공사비 부풀리기, 회계 조작을 적발하지 못하는 문제점이 있고, 실제 아 파트 비리는 적격 심사제를 통한 합법적인 공사비 부풀리기로 발생하고 있음. 따라서 회계 감사 의무화는 비리를 합리화 해주는 역할이 될 수 있고, 관리비 증가로 이어짐.

6. 동대표 자격증 제도 도입 (사람이 문제)

1) 동대표 선출에 분쟁이 아주 많은 이유는 의결 정족 수 과반 만 확보하면 견제 없이 관 리비를 마음대로 쥐락펴락 할 수 있는 구조 때문임.
2) 욕설과 폭력으로 얼룩이 져 입주민들이 참여가 사실상 불가능한 상황임.
3) 자질에 상당한 문제점이 있어 입주민 화합을 기대하기 어려움 있음.
4) 동대표 상당수가 한글을 못 쓰는 분들로 구성되는 경우도 있고, 주부들이 입대의를 운 영하고 있는 아파트는 주민들 몰래 관리주체가 비리를 저지르는 경우도 있음. (경찰서 사례 참조 적발자 대부분 관리소 직원 들이고 동대표는 극 소수 임)
5) 계약법이나 소송법, 리더쉽을 어느 정도 겸비한 사람들로 전면 교체하여 분위기를 혁신 해야 입주민 참여가 가능합니다.
6) 동대표가 비리를 저지를 경우 자격증을 취소해 버리면 연쇄 범죄를 예방하는 효율성이 높은 제도 입니다
7) 동대표들이 현재는 의사 결정의 잘 못된 부분에 대하여 챔임을 거의 지지 않으므로 도 덕적 해이가 매우 심각함. 따라서 보수를 50만 원정도 지급하고 책임도 물어야 함.
8) 퇴직 대학 교수나, 교사 출신 등이 자격증을 취득하고 입주자 대표가 되어야 입주민화 합을 기대 할 수 있고. 연금을 받는 분들이기 때문에 비리를 저지를 가능성이 낮음. 입 주민의 리더가 되어 기초 의원이 될 수도 있기 때문에 명예를 중시하는 집단으로 교체 가 가능하도록 자격증 제도를 도입해야 합니다.
9) 동대표 출마 자격도 문제 임. 사기전과나 부정수표 단속법 위반, 신 용 불량자도 동대표가 될 수 있는 규정은 시정 되어야 합니다.

7. 견제 기능이 없는 것이 가장 큰 문제

1) 동대표들이 의결 정족수를 확보하여 결의를 하면 부당한 결의라고 할지라도 입주민들의 이의를 제기하여 바로 잡을 수 없습니다.
2) 입주민 10인이 모이면 승강기 내부에 공지를 할 수 있어야 함. (관리규약의 준칙)④입주자등은 다음 각 호의 행위를 하려는 경우에는 관리주체의 동의 를 받아야 한다.
3. 공동주택에 광고물·표지물 또는 표지를 부착하는 행위
4) 입주민 30인이 모이면 방송 시설을 사용 할 수 있어야 합니다.
5) 해임 절차가 매우 까다로워 해임이 현실적으로 불가능 합니다.
6) 선관위가 자기편이면 해임 사유가 안 된다고 버티고, 반대편이면 해임 사유가 없는데도 불구하고 해임을 합니다
7) 감사도 반대편이면 해임을 하고 같은 편이면 비리를 눈감아 주고 있어서, 감사를 한명 증원 한다고 아파트 비리가 줄어들지 않습니다.
8) 입주민들이 관리주체가 불법행위를 하여도 계약 해지를 못하고 있고, 입대의를 해임도 못하는 상황은 형식과 절차가 공평하지 않습니다.

8. 대출 공사의 문제점

1) 공사비를 부풀리기를 하는 것도 부족하여 캐피탈 대출로 장기수선 공사를 하는 곳이 아 주 많음. 대출 시 소유자 동의도 없고 입대의 의결만 거치는 불법 행위가 만연되어 있 음.(부부 공동 소유의 아파트에서 대출 받을 경우 부부가 동의를 해야 대출이 가능하지 만 아파트는 입대의 의결만 거치면 대출이 가능한 떼 법 중의 떼 법의 전형으로 문제가 있습니다)
2) 대출 공사를 하고 그 비용을 승강기 충담금이나 전기요금 충담금이라는 희한한 명목으 로 징수하여 대출금을 상환하고 있고, 세입자한테 부과하는 불법행위도 있어 처벌규정 이 절실 합니다.

9. 하자보수의 문제점

1) 하자보수 중 1,2,3년차의 비중이 아주 크기 때문(하자 이행 증권의 65%)에 건설사의 로비가 심각하고 사적 이익을 취하려는 사람들의 먹이 감이 되고 있습니다.
2) 하자 소송이나 합의를 고의 적으로 지연시키는 작전으로 소송도 합의도 못하게 하는 행위.
3) 소송을 수행 하다가 소를 취하 해버리고 대충 페인트 작업을 하는 행위로 마무리 합니다
4) 무조건 건설사는 하자 보수를 의무적으로 해 주지 않으면 처벌을 하여서 갈등을 최소화 하고 기획 소송이나, 부당한 합의를 못하게 해야 합니다

10. 장기수선 공사의 문제점

1) 감리 없이 공사를 대충 마무리 하여도 공사비는 일단 지급해 버립니다
2) 같은 규모의 이웃단지 옥상 방수 금액이 1억 9천인데 4억 5천에 공사를 합니다
3) 승강기나 배관공사가 충분히 유지 보수를 하면 30년 이상 사용 할 수 있음에도 20년차 에 교체 공사를 하는 곳이 많습니다.
4) 배관 공사나 승강기의 수리 부분이 노출되지 않기 때문에 실제 견적서에 있는 내용을 수리하지 않는 경우가 많아 입주민 관리비가 부당하게 새고 있습니다.5) 지자체 등에서 사전에 공사 범위를 컨설팅을 하여서 꼭 필요한 부분만 할 수 있도록 제 도화해야합니다

11. 개선 방향

1) 비리를 저지르고 다른 아파트에 가서 다시 반복적으로 비리를 저지름. 따라서 비리 사 범을 공익 차원에서 신상정보를 공개해야합니다.(일본에서는 시행 중)
2) 아파트 비리는 입주자 전체에 피해가 전가되는 공공의 범죄이므로 가칭 ‘공공의 범죄 에 관한 특별법 제정이 시급합니다
3) 따라서 솜방망이 처벌 규정이 아파트 비리를 조장하고 있으므로 해 먹다 적발되면 최소 3개월 이상의 징역형으로 엄벌해야 아파트 비리를 근절 할 수 있음.특별법을 제정하여 형법보다 무거운 처벌 규정 입법이 절실함.(최소 징역 3개월)
4) 신고 포상제를 실시하여 비리 사범을 적발해야 함. (증거 확보의 어려움 해결)
5) 분쟁 시 관선이사를 즉시 투입하여 선거 관리 등을 공정하게 집행해야 갈등의 골이 깊 어지지 않습니다