[조선일보] “용산도 맨해튼처럼… 철도정비창 연계해 공원-초고층 복합 개발 필요” (22.4.1)
본문
조선일보 (22.4.1)
“용산도 맨해튼처럼… 철도정비창 연계해 공원-초고층 복합 개발 필요”
■ 차학봉기자의 부동산 봉다방
- 김승배 한국부동산개발협회장, ‘새 정부 주택정책 이렇게 하라’
- 집값 폭등의 교훈, 여야 주택공급 확대 컨센서스 형성
- 신도시 재건축, 4차산업 고령화 감안한 ‘도시 리빌딩’으로 접근해야
- 단기간 건축 가능한 다세대·다가구 공급확대, 공동관리 시급
- 용산공원은 주변개발로 24시간 활기찬 공간으로 만들어야
- 잡초 방치 용산철도부지, 초고밀개발로 일자리 창출 허드슨야드 참조해야
김승배 한국부동산개발협회장은 새 정부에 대해 “주택공급 확대와 함께 미래를 준비하는 도시 리빌딩을 해야한다”고 조언했다. 서울대 공대 건축학과를 졸업한 김 회장은 대우건설 주택부문에서 근무한 뒤 부동산개발업체 피데스개발을 창업한 한국의 대표적 1세대 디벨로퍼이다. 실무와 함께 이론을 겸비한 학구파 디벨로퍼로 유명하다. 한국부동산개발협회는 회원사 800여개를 포함한 국내 4000여곳의 개발 업체를 대표한다. 본지는 29일 김 회장을 만나 새 정부의 주택정책과 향후 주택시장 전망에 대해 들어봤다.
-이번 대선은 집값 폭등 문제가 결정적 변수가 됐다는 평가도 있다. 집값 왜 올랐나.
“정부가 주택시장에서 차지하는 민간의 역할을 너무 작게, 부정적으로 봤다. 주택 시장의 85%가 민간영역이라는 현실을 외면했다. 규제로 집값을 잡겠다는 오만과 무지가 시장의 혼선을 초래했다. 규제 남발에도 집값이 치솟자 주택공급 확대 정책을 들고 나왔지만, 역시 공공 주도였다. 신도시 개발의 경우, 토지보상에서 택지개발, 도로 전철 건설까지 감안하면 계획에서 완공까지 10년 이상 걸린다. 뒤늦게 3기 신도시 개발을 발표했지만 효과를 내기에는 너무 늦었다. 과거 정부가 주택 경기가 침체하면서 택지개발을 중단한 것도 한 몫했다.”
-윤석열 당선인은 재건축·재개발 규제완화를 통한 주택공급확대를 공약했다.
“당선인의 공약은 주택문제 해결을 위해 반드시 필요한 조치라고 본다. 현 정부에서 세제, 대출 규제 강화 등 28번의 정책을 펼쳤지만, 오히려 집값이 사상 유례없이 폭등했다. 그나마 다행인 것은 집값을 잡으려면 주택공급을 획기적으로 늘려야 한다는 컨센서스가 여당이든 야당이든 어느 정도 형성됐다는 점이다. 규제의 악순환이 초래하는 부작용도 전국민이 체감했다.
문제는 주택공급을 늘리는 방법이다. 신도시는 그린벨트 해제, 토지보상과 수용, 기반시설 확충 등 시간이 너무 많이 걸린다. 반면 재건축·재개발은 이미 기반시설을 갖추고 있는 도시내에서 진행하기 때문에 속도가 빠르다. 서울의 목동, 상계동 등의 재건축이 본격화되면 단기간에 신도시를 만드는 효과를 낼 수 있다.”
-재건축 규제완화로 집주인만 개발이익을 챙기는 것 아니냐는 비판도 있다.
“재건축은 낡은 주택을 새 주택으로 바꾸는 사업이다. 주차장도 부족하고 녹물이 뚝뚝 떨어지는 낡은 아파트를 무작정 방치할 수는 없는 것 아닌가. 주택 수요자가 편의시설을 잘 갖춘 새아파트를 점점 더 선호하고 있어 신규 주택공급 없이는 주택가격 문제를 해결할 방법이 없다. 도심에서의 신규 주택공급은 재건축, 재개발 이외에 대안이 없다.
다만 재건축, 재개발 방식은 다양화할 필요가 있다. 한꺼번에 재건축을 하면 전세난 등 부작용이 발생할 수 있다. 계획 단계에서 저층, 중층, 고층으로 다양화해서 건축기간을 달리하는 것도 대안이 될 수 있다. 재건축에 용적률 인센티브를 주는 대신에 임대주택을 더 짓게하는 등의 개발이익 환수 시스템도 작동하고 있다.”
- 재건축 규제완화 기대감으로 일부 지역 집값이 과열될 조짐을 보이고 있다.
“구더기 무섭다고 장을 안 담글 수는 없다. 더군다나 지금은 대출 금리가 가파르게 오르고 있어 집값이 일시적으로 오를 수 있지만 지난 2~3년 전과 같은 폭등이 다시 발생하기는 어렵다. 시장이 매도 우위로 바뀌는 순간 가격 방향이 바뀔 수 있다. 시장에서 ‘사자’보다 ‘팔자’ 물량이 많아지도록 하는 정교하고 종합적인 정책이 필요하다. 우선, 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 양도세 감면이 필수적이다. 과도한 세제와 규제로 팔지도 사지도 못하게 만든 기존 주택시장의 정상화는 더 이상 늦출 이유가 없다.
보완대책은 필요하다. 재건축·재개발의 속도가 빨라지면 이주수요가 늘어나 전세 등 임대시장을 자극할 수 있다. 이에 대비해서 다세대, 다가구 주택의 공급확충이 필요하다. 다세대, 다가구 주택은 8개월이면 공사가 이뤄지는 만큼, 사업자들에게 금융혜택을 주면 비교적 단기간에 물량 확대가 가능하다.
전세시장에서도 완충 장치가 필요하다. 전세 수요자들이 움직일 때 일시적으로 2~3달 자금 조달이 되지 않아 문제가 생기면서 미스매치가 극대화되는 경우가 있다. 공공이 단기 전세자금 대출을 해주면 훨씬 임대시장이 원활하게 작동할 수 있다.”
-당선인이 1기 신도시 재건축도 공약했다.
“분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시는 30만 가구나 되고 주변 아파트까지 합치면 100만가구가 훨씬 넘는다. 단순 재건축으로 봐서는 안된다. 1기 신도시는 30년전 인구 팽창기에 4인 가구, 산업화 시대에 맞춘 베드타운 도시로 설계됐다. 사회가 2인 가구, 4차 산업 혁명, 시니어 중심으로 바뀌고 있다. 30년 아니 100년 후를 내다보는 기능 재편, 도시리빌딩, 재도시화가 필요하다. 어린이를 위한 시설을 시니어를 위한 편의시설로 바꾸는 것은 기본이다. 더 나아가 스마트 시티, 자율주행 테스트 베드시티, 스마트 팩토리, 도시물류와 농업 등 새로운 산업과 일자리, 문화, 시니어시대를 대비하는 모델도시로 재편해야 한다.”
-정부가 임대주택공급을 확대했는데, 실효성 논란이 있었다.
“미국의 상당수 지역에서 디벨로퍼가 주택을 공급할 때 용적률 등의 인센티브를 받는 대신, 공급주택의 10%를 임대주택으로 짓는다. 한국은 공공임대주택을 공공이 소유 관리하지만, 미국은 디벨로퍼가 소유관리하면서 소득에 따라 저렴하게 임대한다. 한국은 임대주택 공급확대정책을 펴고 있지만, 기본적으로 공공이 소유한다. 그러다 보니 목표 달성에만 몰두, 주택의 품질이나 수요는 등한시 했고 전세대란 속에서도 빈집이 속출했다.
선진국이 민간 주도를 강조하는 것은 바로 공공의 비효율성 때문이다. 자기 돈이 아니다 보니 이용자의 입장을 제대로 반영하지 않고 목표 채우기에만 몰두하는 경우가 많았다. 주거사다리를 만들기 위해서는 자가주택만 공급해서 될 일은 아니다. 임대주택 필요하지만 공공 임대주택의 비효율성은 충분히 반성하고 민간의 활력과 창의력을 활용할 방법을 찾아야 한다”
-공급확대 정책으로 전환했지만, 너무 아파트 중심 아니냐는 비판도 나온다.
“시장에 주택이 충분하게 공급되면 당연히 가격이 떨어진다. 정부도, 언론도, 전문가들이 착각하는 것이 있다. 아파트만 충분히 공급하면 된다는 발상이다. 주택은 다양하다. 기숙사, 다세대 다가구 주택, 오피스텔, 생활형숙박시설 등이 조화를 이뤄야 한다. 어느 하나라도 공급부족이 발생하면 연쇄적인 혼란이 발생할 수 있다.
지금은 모든 정책이 황소개구리(아파트)만 보고 있다. 이른바 동네 집장사의 역할도 굉장히 중요하다. 집장사들이 짓는 다세대 다가구 주택은 단기간에 공급이 가능해 완충작용을 할 수 있다. 다세대 다가구 주택은 주차장, 관리서비스, 편의시설의 부족으로 인기가 없다. 이런 부분을 공공이 할 수 있다고 본다. 다세대 다가구 주택 사업자에게 주차장 부담금을 부과하는 대신 공공이 공용주차장을 확보하고 지역별 관리 업무와 피트니스센터 등의 서비스를 제공하면 수요를 분산시킬 수 있다. 부동산 정보기술인 프롭테크를 활용, 다가구 다세대 주택에 아파트형 서비스를 제공해야 한다. 이처럼 민간이 하기 어렵지만 반드시 필요한 부분을 공공이 적극적으로 역할을 해줘야 한다.”
-새정부가 최우선적으로 펼쳐야 할 정책은?
“불합리하고 과도한 세금, 금융 규제는 바로 완화해야 한다. 시간을 지체할 필요가 없다. 주택공급과 관련한 전체 마스터플랜이 긴요하다. 주택시장에 필요한 아파트, 고시원, 기숙사, 도시형생활주택 등 분야별 공급계획을 구체적으로 마련해야 한다. 악마는 디테일에 있다고 하지 않는가.
용도지구 등 도시계획 기준도 과감하게 개혁해야 한다. 용적률보다 주택수가 중요하다. 작은 것부터 큰 것까지 골고루 공급해야 한다. 마스트 플랜, 로드맵을 발표하고 점검하면 된다. 시장의 신뢰를 받으면 집값이 안정될 것이다. "
-윤 당선자가 청와대를 개방하고 대통령실을 용산에 만들려고 한다.
“용산 대통령실 시대를 계기로 서울의 도시 구조를 일정 정도 바꿀 수 있다고 본다. 또 업무 관광 등 새로운 성장동력도 창출할 수 있다. 용산은 광화문, 강남, 여의도라는 중심업무지역의 중심 지역이다. 미군이 반환하는 용산공원과 서울 도심의 마지막 대규모 미개발지 용산철도 정비창, 재건축이 가능한 노후화된 원효로 전자 상가 등과 연계해서 서울 리빌딩 차원에서 접근해야 한다”
◇용산공원, 용산철도정비창과 연계해 초고층 고밀도 복합 개발해야
-100만평 규모의 용산공원과 관련, 대선에서 10만 가구의 공공 아파트를 짓자는 주장까지 나왔다.
“기존 용산공원계획은 유엔사 부지, 수송부 부지만 복합개발하고 나머지는 거의 공원화하는 방안이었다. 상당부분은 공원으로 존치하면서 가용 용지가 부족한 서울의 현실을 고려, 개발용지를 일부 확대하는 방안은 고려해볼 만하다. 맨해튼의 센트럴파크가 세계적인 공원으로 사랑받는 것은 뉴요커들과 관광객으로 붐비기 때문이다. 센트럴파크 주변에는 초고층 주거 빌딩과 쇼핑시설, 문화시설들이 즐비하다. 맨하튼 센트럴파크 인근에는 억만장자 거리((Billionaire’s Row)가 있다. 용적률 거래제 등을 활용해 층고는 무제한이다. 주변 개발로 공원이 24시간 살아 숨쉬는 공간이 됐다. 매년 3000만명이 공원을 찾는 이유이다. 아무리 좋은 시설도 접근성이 떨어지고 매력포인트를 갖고 있지 않으면 금방 시들해진다. 도심 한복판에 있는 금싸라기 땅이 가치를 발휘하려면 시민들이 붐비고 즐길 수 있어야 한다.
그런 의미에서 미군반환부지중 북쪽 지역과 공원 가로변 등은 적절하게 개발해야 한다고 본다. 높지 않은 건물들이 줄지어 들어선 문화, 상업, 쇼핑 시설이 있다면 시민들과 관광객이 자주 찾을 것이다. 용산공원 대신 인근 용산철도정비창 부지는 새로운 서울의 업무 상업 주거 문화시설로 초고밀도 복합개발하는 방안을 고민해볼 필요가 있다.”
-국토부는 용산 철도정비창에 아파트 8000가구를 짓는 계획을 추진중이다.
“시대착오적 발상이다. 철도정비창에 8000가구 짓는다고 주택문제가 해결되지도 않는다. 서울 도심에 남은 거의 유일한 미개발지라는 점을 감안하면 서울의 미래를 이끌 주거·상업·문화·업무 시설 등으로 복합개발을 해야 한다. 도시속의 새로운 도시로 만들어야 한다. 용산철도정비창과 비슷한 뉴욕의 허드슨야드는 주거 상업 문화 복합개발로 뉴욕의 새로운 관광 허브, 업무 중심이 됐다. 거대한 덮개를 설치, 철도차량기지는 그대로 이용하면서 16개 건물을 짓고 있다. 다양한 인센티브를 통해 28조원의 투자를 이끌었고 5만 5000개의 일자리가 만들어지고 있다. 아파트 필요하지만, 아파트가 도시의 전부는 아니다.”
▲ 용산 철도정비창부지와 비슷한 시기 개발이 추진된 뉴욕 ‘허드슨 야드(Hudson Yards)’. 이미 뉴욕을 대표하는 업무 문화 상업시설로 개발돼 필수 관광코스로 자리 잡았다. 고층 빌딩과 함께 가운데 15층짜리 나선형 계단 건물 ‘베슬(Vessel)’도 보인다(위). 베슬을 찾은 사람들이 벌집 모양처럼 얽히고설킨 계단을 오르고 있다(아래).
-허드슨야드식 개발이 가능할까?
“허드슨야드의 경우, 투자유치를 위해 세제혜택, 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율) 거래제를 통해 초고층 건물 허용 등 종합적인 계획을 세웠다. 신산업 일자리, 저소득층을 위한 저렴주택, 예술공간, 공개공지 등을 조성하면 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 상업지역의 경우, 평균 용적률이 2000%가 넘는다. 공공 기부 시 용적률을 3300%까지 허용했다. 초고밀 복합개발로 4000여채의 아파트가 지어지고 있다. 인센티브를 받은 민간업체들은 대신 1300여채의 저소득층을 위한 임대 주택을 제공한다. 2500개 계단이 얽히고 설켜 벌집을 연상시키는 높이 46m의 나선형 계단 구조물인 베슬(Vessel)과 독특한 설계로 눈길을 사로 잡는 아트센터 ‘셰드’는 이미 세계적 관광지가 됐다.
비슷한 시기에 사업을 추진했던 용산 철도정비창은 아직도 허허벌판이다. 똑같은 땅도 창조적 발상과 노력이 들어 가면 전혀 다른 결과가 만들어진다. 용산도 주택 뿐만 아니라 서울의 새로운 관광, 업무, 상업 중심으로 개발해야 한다.”
-한국은 디벨로퍼에 대해 부정적 인식이 강하다.
“허드슨야드 프로젝트는 뉴욕 메트로폴리탄교통공사가 부동산디벨로퍼 회사인 릴레이티드와 손 잡으면서 본격화됐다. 도쿄를 대표하는 록폰기힐스는 모리빌딩, 도쿄 역 주변 빌딩 개발은 미쓰비시지쇼라는 디벨로퍼 회사의 작품이다.
선진국 도시들을 대표하는 지역과 랜드마크는 디벨로퍼의 창의성과 결합돼 있다. 한국은 대장동 사건으로 디벨로퍼에 대한 부정적 인식이 강해져서 안타깝다. 대장동 개발에는 디벨로퍼 자체가 없었다. 금융사가 주관하는 등 사업구조 왜곡으로 로비스트, 브로커만 난무했다. 디벨로퍼는 사람들에게 필요한 공간을 만드는 직업이다. 빈땅을 개발해서 주거도, 일자리도, 관광객도 창출한다. 하지만 시간도 많이 걸리고, 리스크도 크다. 땅을 사서 인허가를 받고 건물을 짓고 완공시켜 입주시키려면 최소 5년, 길게는 7~8년이 걸린다.”
-한국은 부동산 개발에서도 민간보다는 공공의 역할을 강조한다.
“일본도 1980년대까지는 공공주도의 도시재생사업 위주였다. 공공 주도의 재생사업이 잘 진행되지 않고 시대에 뒤떨어지면서 2000년대 고이즈미 총리가 민간주도의 도시재생사업으로 전환했다. 도시재생특별법을 만들어 용적률, 세제, 금융 지원 등 인센티브를 주면서 민간의 창의적 발상을 이용한 개발을 시작했다. 도쿄를 런던, 뉴욕과 경쟁하는 도시로 만들기 위해서 였다. 부동산 경기침체에서도 디벨로퍼의 창의성이 발휘되면서 도쿄에 새로운 쇼핑, 오피스, 호텔, 주거시설들이 건립됐다.
한국은 도시재생 사업에 디벨로퍼회사가 사업 주체가 될 수 없다. 시행사는 조합, 공사, 건설사로 제한돼 있다. 공공주도의 도시재생과 개발 사업들은 성공하기 매우 힘들다. 박원순 시장 시절 추진된 도시재생사업이나 이명박 서울시장이 주도했던 가든파이브가 대표적이다.
민간이 수익성만 추구한다고 하는데, 수익을 내지 않으면 망하기 때문이다. 수익을 추구하기 때문에 크리에이티브가 들어가고 사업 성공에 절박하다. 공공은 손해가 나도 국민의 세금으로 보충하고 관료제도의 특성상 책임자가 수시로 바뀐다. 어떤 도시를 가도 사람들이 넘쳐 나고, 사랑받고, 붐비는 곳은 십중팔구 민간디벨로퍼가 개발한 곳이다. "
-민간은 수익성만 챙긴다는 비판도 있다.
“ 수익성과 공공성이 조화를 이룰 수 있도록 가이드라인을 만들면 된다. 요즘 유행하는 도시개발사업이 종합병원과 지식산업센터를 묶어서 개발하는 방식이다. 지식산업센터에서 수익성을 창출, 그 수익으로 종합병원을 운영하도록 한다. 대장동 같은 개발사업에서도 병원, 청년 창업센터, 문화시설 등과 패키지 개발 방식으로 추진했다면 과도한 이익논란은 발생하지 않았을 것이다. 용산철도정비창 부지를 개발할 때 임대주택, 청년창업센터, 문화센터 등을 필수시설로 지정, 패키지 개발하는 방식을 채택할 수 있다고 본다.”
차학봉 부동산전문기자 ***
본 기사 보기
▶ https://www.chosun.com/economy/real_estate/2022/04/01/EJVC5J6BYNDQXEDYPKQ3M3ZACM/
